Ein Leitfaden für den Immobilienverkauf auf Ibiza

Verkaufen Sie eine Immobilie auf Ibiza? In diesem Leitfaden finden Sie alle nötigen Informationen, einschließlich Steuern und Kosten, sowie viele sehr hilfreiche Tipps!

Unser detaillierter Leitfaden zum Immobilienverkauf wurde im benutzerfreundlichen Listenformat erstellt und enthält einige Links und nützliche Tipps, die Sie bei Ihrem persönlichen Verkaufsprozess Schritt für Schritt begleiten. Dieser einfach zu handhabende Leitfaden kann als Referenz für jeden Schritt des Weges aufbewahrt werden, und jeder zusätzliche persönliche Rat kann von einem unserer freundlichen Mitarbeiter eingeholt werden, die den Verkaufsprozess zwangsläufig schon viele Male durchlaufen haben.

Steuern und Kosten beim Immobilienverkauf auf Ibiza

• Kommunale Kapitalertragssteuer
• Persönliche Steuern/Einkommenssteuer
• Vermittlungsgebühren/Agenturgebühren
• Rechtsanwaltskosten
• Hypotheken-Stornogebühren, falls vorhanden

Neben der Abführung der kommunalen Kapitalertragssteuermuss der Verkäufer auch Einkommenssteuer auf den mit dem Verkauf erzielten Gewinn zahlen.

Kommunale Kapitalerwerbssteuer (auf Spanisch Plusvalía Municipal)

Die kommunale Kapitalerwerbssteuer muss jedes Mal entrichtet werden, wenn die Eigentümerschaft einer städtischen Immobilie (Haus, Garage, Geschäft- oder Lagerraum etc.) übertragen wird, und zwar an die Gemeinde oder Stadt, auf deren Einzugsgebiet sich der Wohnbau befindet.

Diese Steuer wird auf den Wertzuwachs des städtischen Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet, erhoben und für den Zeitraum berechnet, in dem der Verkäufer Eigentümer des Hauses oder der städtischen Immobilie war, jedoch maximal für 20 Jahre. Danach ist die Steuer nicht mehr anwendbar.

Als Grundlage für die Berechnung dient der Wertzuwachs des Grundstücks, auf dem die Immobilie laut Grundbuch errichtet wurde. Die Höhe des zu entrichtenden Betrags hängt davon ab, wie lange der Verkäufer Eigentümer der Immobilie war. Je größer dieser Zeitraum, umso höher die zu zahlende Steuer (Grenze ist die oben genannte 20-Jahres-Schwelle). Der Steuersatz wird auf Grundlage des Katasterwerts des Grundstücks berechnet, der auf dem letzten Grundsteuerbescheid (auf Spanisch IBI) verzeichnet ist, und von jeder Stadt- oder Gemeindeverwaltung unterschiedlich festgelegt.

Er bewegt sich zwischen mindestens 5 % und maximal 30 % des Zuwachses, den der Katasterwert vom ursprünglichen Kaufdatum bis zum Verkaufsdatum erfahren hat.

Das Gesetz besagt, dass diese Steuer beim Verkauf eines Wohnbaus vom Verkäufer zu entrichten ist.

Einkommenssteuer

Mit dem Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer dazu verpflichtet, innerhalb von 4 Monaten nach der notariellen Kaufvertragsunterzeichnung Einkommenssteuern auf die aus dem Verkauf erzielten Kapitalerträge zu entrichten. Gewinn oder Verlust ergeben sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis, abzüglich Anschaffungs- und Instandhaltungskosten.

Steuersätze für Steueransässige:

• 19 % bei einem Verkaufsgewinn von bis zu 6000 €
• 21% bei einem Verkaufsgewinn zwischen 6000,01 € und 50.000 €
• 23% bei einem Verkaufsgewinn über 50.000,01 €.

Steuersätze für Nichtsteueransässige:

Wenn der Verkäufer nicht steueransässig ist, werden die aus dem Immobilienverkauf erzielten Kapitalerträge mit 19 % besteuert. Weiterhin muss der Käufer (egal ob steueransässig oder nicht) 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Kaufdatum an das Finanzamt zahlen.

Nicht steueransässige Verkäufer sollten unbedingt beachten, dass es zwischen Spanien und anderen Mitgliedsstaaten der EU ein Doppelbesteuerungsabkommen gibt. Allerdings kann die bereits in Spanien entrichtete Einkommenssteuer auf die aus dem Immobilienverkauf erzielten Kapitalerträge auf die im Heimatland des Verkäufers zu leistenden Steuerzahlungen angerechnet werden.

Sonstige Aufwendungen, die im Rahmen eines Immobilienverkaufs anfallen

• Rechtsanwaltskosten. Ungefähr 1 % des Kaufpreises. Zu zahlen von der Partei, die die Rechtsberatung in Anspruch nimmt.
• Agenturgebühren. Bezahlt vom Verkäufer, sofern nicht anders vereinbart. Die Vermittlerprovision bewegt sich zwischen 4 % und 6 % des endgültigen Kaufpreises (ohne Mwst.), wobei der Satz auf Ibiza grundsätzlich bei 5 % liegt.

Zusammenfassung der Verkäuferpflichten

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Informationen und Dokumente, die der Verkäufer vor der Vertragsunterzeichnung bereitstellen muss. (Idealerweise haben Sie die nötigen Unterlagen für den Immobilienverkauf bereits vorbereitet, sodass potenzielle Käufer diesbezüglich schnell Antworten erhalten können.)

Folgende Dokumente sind für die Vertragsunterzeichnung vor einem Notar erforderlich:

• Personalausweis oder Reisepass im Original
• NIE (spanische Ausländeridentitätsnummer) oder TIE (Ausländeridentitätskarte) im Original
• Besitzurkunde im Original
• Im Falle von Neubauten: Neubauerklärung
• Energieausweis [Dieses Zertifikat ist seit 2013 obligatorisch Laut Gesetz muss dieses Dokument bereits vorhanden sein, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf (oder zur Langzeitvermietung) anbiete. Die Kosten liegen je nach Größe der Immobilie zwischen 100 und 500 €]
• Auskunft über Hypotheken, falls vorhanden

Empfohlen, aber nicht obligatorisch:

• Kommunale Baugenehmigung
• Kommunale Baufertigstellungsbescheinigung
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (auf Spanisch Cédula de Habitabilidad)
• Letzter Grundsteuerbescheid (auf Spanisch IBI)
• Aktuelle Strom-, Wasser- und Telefonrechnungen

Phasen des Verkaufs-/Kaufprozesses

Wenn Sie eine Immobilie auf Ibiza erwerben, gibt es drei nennenswerte Phasen, die Sie im Rahmen des Kaufprozesses durchlaufen werden: Verhandlung und Einigung, Privatvertrag und Anzahlung und schließlich die Unterzeichnung des offiziellen Kaufvertrags.

Verhandlung und Einigung

Hat der Käufer einmal Interesse am Erwerb einer Immobilie gezeigt, kann der Verhandlungsprozess mit dem Verkäufer beginnen. Wir, als Ihre Immobilienagentur, unterstützen in dieser Phase beide Parteien dabei, einen angemessenen Verkaufspreis zu finden. Sobald eine Einigung erzielt ist, werden die ausgehandelten Bedingungen von beiden Seiten schriftlich bestätigt, sodass die Vertragsabfassung beginnen kann.

Privatvertrag und Anzahlung

Die zweite Phase beinhaltet ein erstes, privates Kaufdokuments sowie eine Anzahlung. Diese Phase ist nicht obligatorisch und gelegentlich ziehen es beide Parteien vor, direkt den öffentlichen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Fällen ist es jedoch ratsam, vorab eine private Vereinbarung zu unterzeichnen, die mit Hilfe der Rechtsabteilung der Immobilienagentur oder der Rechtsvertreter der Kunden verfasst werden kann. Ziel ist es, die Vereinbarung rechtsverbindlich zu machen und beiden Parteien bis zur Unterzeichnung des offiziellen Kaufvertrags vor einem Notar maximale Sicherheit zu bieten.

Es wird zwischen 3 Hauptarten von Privatverträgen und Anzahlungen unterschieden:

1) Privater Kaufvertrag

Im privaten Kaufvertrag stimmt der Verkäufer der Veräußerung der Immobilie zu und der Käufer erklärt sich seinerseits damit einverstanden, einen bestimmten Preis dafür zu bezahlen. Es kann sein, dass der Käufer dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des Privatvertrags einen vereinbarten Geldbetrag zahlen muss. Hierbei spricht man von Anzahlung, Sicherheitsleistung oder Kaution.

Wenn diese Vereinbarung unterschrieben wurde, sind beide Parteien dazu verpflichtet, die festgelegten Vertragsbedingungen einzuhalten Die Verletzung dieses Vertrags durch eine der Parteien berechtigt die andere dazu, zwischen der Forderung nach Erfüllung des Vertrags entsprechend seinen Bestimmungen oder der einseitigen Kündigung desselben, mit dem Recht auf Verlustausgleich und Schadensersatz, zu wählen.

2) Kautionsvertrag

Der zweite private Kaufvertrag, der hier vorgestellt werden soll, ist der Kautionsvertrag. Es handelt sich um einen Kaufvertrag mit Kautionsvereinbarung, wobei ein Teilbetrag (normalerweise 10 % des Kaufpreises) als Anzahlung entrichtet wird.

Da dieser Betrag als Sicherheitsleistung (auf Spanisch Arras Penetenciales) definiert ist, haben beide Parteien die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Wenn der Käufer zurücktritt, kann der als Kaution gezahlte Betrag vom Verkäufer einbehalten werden. Wenn dagegen der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, ist der Käufer dazu berechtigt, den doppelten Betrag der Kaution zu erhalten: die ursprüngliche Kaution zuzüglich einer Strafe in gleicher Höhe.

3) Kaufoptionsvertrag

Der Kaufoptionsvertrag ist ein Privatvertrag, in dem der Verkäufer dem Käufer das Recht einräumt, innerhalb eines bestimmten Zeitraums und unter bestimmten Bedingungen zu entscheiden, ob er den offiziellen Kaufvertrag abschließen will oder nicht.

Entschließt sich der Käufer gegen den Vertragsabschluss, verfällt der als Optionsprämie gezahlte Betrag. Weigert sich der Optionsverkäufer, zu den vereinbarten Bedingungen zu verkaufen, so kann der Optionskäufer zwischen der Erfüllung des Vertrags entsprechend seinen Bestimmungen oder der Kündigung desselben mit dem Recht auf Verlustausgleich und Schadensersatz wählen.

Ein Privatvertrag kann in jedem Fall aus der Ferne, beispielsweise digital oder per Post, geschlossen werden. Alle ausgehandelten Bedingungen, der Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, eine Beschreibung des Wohnbaus einschließlich Mobiliar und Geräte, Verbindlichkeiten und auch Zusatzkosten (einschließlich Agenturgebühren), die sich aus der Transaktion ergeben, sind in diesem privaten Dokument enthalten.

Der Kaufvertrag

Die endgültige Unterzeichnung des Kaufvertrags findet vor einem Notar auf Ibiza, in Anwesenheit aller Parteien sowie deren gesetzlicher Vertreter statt. Die Zahlung des vollen vereinbarten Preises, von dem die Anzahlung abgezogen wird, erfolgt zu diesem Zeitpunkt.

Die Käufer haben das Recht, den Notar zu wählen, da sie die Kosten tragen, die sich aus der Formalisierung des Kaufvertrags ergeben.

Alle Eigentumsrechte und -pflichten bezüglich des Verkaufsobjekts werden mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf den Käufer übertragen.

Allgemeine FAQs und hilfreiche Tipps

Ist der Zeitpunkt gerade günstig, um meine Immobilie auf Ibiza zu verkaufen?

Generell kann man sagen, dass der Immobilienmarkt der Balearen seit den 90er Jahren einer der besten Märkte in Europa, wenn nicht sogar weltweit ist, wenn man die historischen Daten betrachtet. Wirtschaftskrisen und globale Pandemien konnten dem keinen Abbruch tun, im Gegensatz zum etwas volatileren Markt auf dem Festland. Die aktuellsten Zahlen und Fakten über den Immobilienmarkt auf Ibiza finden Sie in unserem „Immobilienmarkt Ibiza & Balearen Bericht 2022 & Prognose 2023".

Brauche ich wirklich eine Immobilienagentur? Und wenn ja, wie wähle ich die Richtige?

Auf der kleinen Insel Ibiza gibt es hunderte von Immobilienagenturen, sodass man schnell den Überblick verliert und nur schwer entscheiden kann, wen man mit dem Verkauf seiner Immobilie betrauen soll. Zunächst ist es hilfreich, mit Leuten zu sprechen, die vor Kurzem die Dienste einer Immobilienagentur auf Ibiza in Anspruch genommen haben. Sie sollten diese Empfehlung auch durch eigene Online-Recherchen untermauern und sehen, welche Agenturen bei einer Google-Suche in den Top-Ergebnissen auftauchen, ihre Websites und vor allem die Bewertungen ihrer Kunden überprüfen, die Sie in der Regel auf der Facebook- oder Google-Bewertungsseite eines Unternehmens finden. Es ist ebenfalls ratsam, nach Agenturen zu suchen, die einem Berufsverband angehören. Auf Ibiza wären da beispielswese PIMEEF und APIBIZA. Wenn Sie Ihre Auswahl auf eine Handvoll Kandidaten reduziert haben, sollten Sie diese kontaktieren und ein persönliches Treffen in deren Geschäftsräumen vereinbaren. So erhalten Sie einen realistischen Eindruck von der Marktplatzierung und Arbeitsenergie und können sich auf einer persönlicheren Ebene kennenlernen.

Erfragen Sie als Nächstes die Höhe der Gebühren und bitten Sie um Einsicht in ein Standard-Verkaufsmandat, wie auch Sie es später mit der Agentur abschließen würden. So können Sie sicher sein, dass alle Gebühren, Kosten und allgemeinen Geschäftsbedingungen klar formuliert und für Sie akzeptabel sind.

Sollten Sie Ihre Immobilie nur bei einer Agentur oder besser bei mehreren zum Verkauf anbieten? Beide Optionen haben Vor- und Nachteile. Unser Artikel „Why sign and exclusive mandate with Prestige" bietet Ihnen hierzu eine detaillierte Analyse.

Benötigen Sie einen Immobilienmakler, um Ihre Immobilie zu verkaufen?

Vielleicht fragen Sie sich, ob Sie überhaupt einen Immobilienmakler benötigen, um Ihre Immobilie auf Ibiza zu verkaufen. Die Antwort ist: Nein! Aber Sie werden sich schon bald einen wünschen Natürlich können Sie selbst ein Zu-verkaufen-Schild aufhängen und Ihre Immobilie auf Online-Portalen wie Fotocasa oder Idealista einstellen. Wenn Sie genügend Zeit, Energie und Geduld haben, Anfragen zu beantworten, Besichtigungen durchzuführen und Angebote zu bearbeiten, warum nicht? Nichtsdestotrotz wird sich der gesamte Ablauf dank der Fähigkeiten, Fachkenntnisse und Infrastruktur einer professionellen Immobilienagentur weitaus weniger stressig für Sie und Ihre Familie gestalten Immer noch nicht überzeugt? Dann Lesen Sie bitte folgenden Artikel: „15 gute Gründe für einen Verkauf mit Prestige Properties".

Finden Sie einen Rechtsanwalt, der Ihrer Muttersprache spricht

Auch wenn es normalerweise der Käufer ist, der Rechtsberatung in Anspruch nimmt, um seiner Sorgfaltspflicht vor dem Kauf einer Immobilie nachzukommen, kann es auch für Sie interessant sein, einen Rechtsanwalt zu engagieren, der Ihre Muttersprache spricht und Ihren Verkaufsprozess unterstützend betreut und Sie auch zu Steuerfragen berät. Unter folgenden Links finden Sie Listen mit fremdsprachigen Anwälten auf Ibiza:

Englischsprachig

Deutschsprachig

Bereiten Sie Ihre Unterlagen vor

Wie bereits erwähnt, erleichtert und beschleunigt es den Ablauf ungemein, wenn Sie Ihre Unterlagen in Ordnung haben. So ersparen Sie sich und dem Käufer unschöne Überraschungen.

Idealerweise haben Sie:

• Besitzurkunde der Immobilie
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (gültig)
• Baugenehmigung oder Baufertigstellungsbescheinigung
• Grundsteuerbescheid (auf Spanisch Impuesto sobre Bienes Inmuebles oder IBI)
• Kopien der Strom-, Wasser-, Telefonrechnungen etc.
• Details der Eigentümerverbandssatzung (für Wohnungen und Wohnanlagen)
• Auflistung des Mobiliars und anderer Gegenstände, die mitverkauft werden sollen
• TIE (Ausländeridentitätskarte) oder NIE (spanische Ausländeridentitätsnummer)

Wie kann ich meine Immobilie überdurchschnittlich schnell verkaufen?

Wussten Sie, dass ein Immobilienverkauf auf Ibiza durchschnittlich 10 Monate dauert?

Um diesen Zeitraum zu verkürzen, empfehlen wir Ihnen, folgende 4 Dinge zu tun:

1. Ziehen Sie Ihr Zuhause neu an – Entfernen Sie alle persönlichen Gegenstände, entrümpeln Sie und gestalten Sie das Objekt so minimalistisch wie möglich. Besorgen Sie zusätzliche Spiegel und Pflanzen. Dekorieren Sie in neutralen Farben und halten Sie alles so leicht wie möglich. Beseitigen Sie Spuren von Haustieren und unangenehme Geruchsquellen.
2. Die Präsentation ist der Schlüssel – Verkaufen Sie Ihre Immobilie klug: Präsentieren Sie das Objekt so gut es nur geht, indem Sie die bestmöglichen Fotos machen (oder eine Agentur mit hervorragenden Marketingkompetenzen engagieren), und lassen Sie Ihre Immobilie in ihrem absolut besten Licht erscheinen.
3. Realistische Preisvorstellungen – Berücksichtigen Sie die Empfehlungen aus professionellen Preiserhebungen (diese sind objektiver) und seien Sie offen gegenüber dem Preis, den der Markt bereit ist, zu zahlen. Wenn Sie den Verkauf beschleunigen und nicht endlos in die Länge ziehen wollen, müssen Sie eventuell ein Angebot annehmen, das unter Ihren anfänglichen Preisvorstellungen liegt.
4. Seien Sie vorbereitet – Halten Sie alle erforderlichen Unterlagen bereit und machen Sie es Kaufinteressenten und deren Rechtsberatern leicht. Steht dann der richtige Käufer vor der Tür, kann es innerhalb weniger Stunden zum Geschäftsabschluss kommen, wenn alles gut vorbereitet und klar und übersichtlich gestaltet ist.

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Wir hoffen, dass dieser Leitfaden hilfreich für Sie war. Sollten Sie spezifischere Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, Ihren persönlichen Prestige Listing Agent zu kontaktieren.

Für weiterführende Informationen zum Thema Kosten und Verpflichtungen beim Immobilienkauf lesen Sie bitte unseren Artikel: