Ein Leitfaden für den Immobilienkauf auf Ibiza

Eine Immobilie auf Ibiza zu kaufen und sich Ihr Traumhaus zu sichern, ist ein unglaublich aufregender Moment. denn viele erfüllen sich damit den Wunsch nach dem Zuhause ihrer Träume. Gerade deshalb sollten alle aktiven sowie zukünftigen Käufer sich umfassend über die verschiedenen Phasen des Kaufprozesses einer Immobilie in Spanien sowie die damit verbundenen Zusatzkosten informieren, und das im besten Fall noch bevor sie sich auf die Suche nach Ihrem perfekten Eigenheim begeben.

Unser detaillierter Leitfaden über den Kauf einer Immobilie auf Ibiza ist in Listenform verfasst und enthält einige Links und hilfreiche Tipps für Ihre persönliche Kaufreise. Wenn Sie zusätzlich individuelle Beratung benötigen, erhalten Sie diese sehr gern von einem unserer freundlichen Mitarbeiter.

Steuern und Kosten beim Immobilienkauf auf Ibiza

• Property Conveyance Tax (ITP)
• Value Added Tax (VAT/ IVA)
• Attorney Fees
• Mortgage fees
• Notary Fees & Property Registry Fees
• Banking Expenses

Der Kauf einer Immobilie auf Ibiza, Spanien, hat verschiedene steuerliche Auswirkungen. Jeder Kauf unterliegt der Zahlung der Grunderwerbssteuer bzw. der Mehrwertsteuer, je nach Art der betreffenden Immobilie.

Grunderwerbssteuer (auf Spanisch ITP)

When the property is used as a dwelling, the purchaser has to pay the Property Conveyance Tax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales or ITP, in Spanish). This tax is calculated based on the declared sale price reflected in the title deed or the private purchase contract, unless the value of the property, according to the Tax Department is deemed higher, in which case the price will be recalculated by the tax authorities accordingly.

Diese Steuer ist beim Finanzamt des Bezirks zu entrichten, in dem sich die Immobilie befindet, unabhängig davon, wo der offizielle Kauf/Verkauf stattgefunden hat oder der offizielle Kaufvertrag ausgestellt wurde.

Die Frist für die Zahlung der Grunderwerbssteuer beträgt einen Kalendermonat ab dem Tag der notariellen Verkaufsunterzeichnung.

Auf den Balearen liegt der Steuersatz je nach Wert der verkauften Immobilie zwischen 8 % und 13 % der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Zum Beispiel:

• Up to € 400,000 (8%)
• € 400,000.01 – € 600,000 (9%)
• € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
• € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
• Over € 2,000,000 (13%)

Die Grunderwerbssteuer ist eine kumulative, mehrstufige Steuer, was bedeutet, dass die ersten 400.000 € mit 8 %, und der Rest, der über diesem Betrag liegt, mit dem entsprechend höheren Satz versteuert wird.

Zu zahlende Parkplätze:

• Up to € 30,000 (8%)
• Over € 30,000 (9%)

Mehrwertsteuer (Mwst. /IVA)

If the dwelling is newly built and this is the first occupancy conveyed to the purchaser by the developer or builder – the Property Conveyance Tax is not applicable, but the following two taxes must be paid instead:

1. Mehrwertsteuer (Mwst./IVA)

Die Mehrwertsteuer wird vom Käufer an den Verkäufer entrichtet (zusammen mit dem Kaufpreis) und der Verkäufer muss die Mehrwertsteuer direkt ans Finanzamt zahlen.

• 10% for housing.
• 21% for land, commercial premises, storage rooms, and garages.

2. Stempelsteuer (auf Spanisch Impuesto de Actos Jurídicos Documentados oder AJD)

In der Regel muss der Käufer, wenn der Erwerb einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, zusätzlich auch die Stempelsteuer(auf Spanisch AJD) entrichten, die bei 1,5% des Verkaufspreises liegt. Diese ist vom Käufer innerhalb eines Kalendermonats nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags per Selbstveranlagungsverfahren zu zahlen.

Sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie auf Ibiza

• Attorney Fees. Approximately 1% of the purchase price, to be paid by whoever solicits the legal advice.
• Mortgage Costs. Official property valuation document (price depends on value and size of the property; can range from 300€ or less to 3000 € or more). All other costs concerning the mortgage itself are now carried by the lending bank, and not by the customer. For more information on this subject, read our article "Everything you need to know about getting a mortgage in Ibiza" or scroll down to the bottom of this page to find a mortgage calculator.
• Notary Fees & Property Registry Fees. These fees will vary depending on the value of the property and other factors but will usually not exceed 0.5% of the purchase price; plus, as the purchase price increases the percentage decreases and can be as low as 0.1% or even lower. These fees are both to be paid by the purchaser.
• Banking Expenses. Depending on the bank and the form of payment.
• Agency Fees. Paid by the seller, unless otherwise agreed. 

Zusammenfassung der Kosten für den Kauf einer Immobilie auf Ibiza

Die Zusatzkosten für den Käufer können insgesamt zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises liegen und folgende Posten enthalten:

Zusammenfassung der Käuferpflichten

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung von Informationen, mit deren Hilfe sich der Käufer angemessen auf die Vertragsunterzeichnung vorbereiten kann. Bedenken Sie, dass es professionelle Agenturen (Gestorías) gibt, die dem Käufer bei der Beschaffung und Zusammenstellung der benötigten Unterlagen behilflich sind.

Folgende Dokumente sind für die Vertragsunterzeichnung vor einem Notar erforderlich:

• Original personal ID card or passport
• Original NIE / TIE Number (foreign resident/work permit)
• Bank cheque or proof of bank transfers. According to the payment conditions. On this point, foreigners who are making their first purchase in Spain are often required to open an account at a local bank.
• Receipts for any payments already made
• Military Permit (non-European Buyers)
• Golden Visa

N.B. Die NIE ist die Steuernummer für ausländische Einwohner, die in Spanien eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Sie muss dem Notar vorgelegt werden und ist notwendig, um Steuern abzuführen. Um eine NIE zu erhalten, müssen Sie einen Antrag mit den entsprechenden Unterlagen beim zuständigen Polizeikommissariat einreichen. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Sie diesbezüglich Ihre Gestoría oder werfen Sie einen Blick auf diese Seite mit weiterführenden Informationen zum Thema NIE. Folgender Link ist interessant für UK-Bürger, die eine TIE erhalten möchten.

N.B. Military Permit: For those non-European buyers who purchase rural properties, they must request a military permit from the Spanish Ministry of Defence prior to the sale. This is due to a law from 1975, whose objective was the defence of strategic points of the national geography (the islands being considered strategic territory in their entirety). The best is to apply for this permit and obtain it before the sale, although in extreme cases the permit is requested and proof of having applied for it is attached to the sale, after which the buyer should be aware that he has one year to obtain the permit or the sale could be declared null and void. It is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) for advice on each individual case.

N.B. The Golden Visa: The maximum period that a foreigner from outside the European Union can stay in Spain as a tourist is ninety (90) days. In order to avoid this limitation and, at the same time, not suffer consequences such as deportation, being considered a tax resident in Spain, etc., there are a series of visas that allow this period to be extended. One of them is known as the "Golden Visa", associated with the purchase and sale of a property for a minimum of five hundred thousand euros (€500,000.00). Each case is different, so it is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) to obtain personalised advice that adapts to the needs and circumstances of each client.

Geldwäschegesetz

Aufgrund der Bestimmungen des Gesetzes 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung empfehlen wir Käufern, die Unterlagen und Zahlungsmittel langfristig vorzubereiten.

Sowohl die Banken als auch die Notare können die Vorlage umfangreicher Unterlagen verlangen, die die Herkunft der finanziellen Mittel ordnungsgemäß belegen.

Sorgfaltspflicht (Rechtliche Prüfungen)

Vor der Unterzeichnung des offiziellen Kaufvertrags vor einem Notar (und sogar vor der Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags) sollte der Käufer alle rechtlichen Aspekte bezüglich der Immobilie überprüfen.

Wir raten unseren Kunden immer dazu, die Dienste eines unabhängigen Rechtsberaters in Anspruch zu nehmen, um alle notwendigen Kontrollen durchzuführen, insbesondere wenn bei dem Kauf komplexe juristische Sachverhalte berücksichtigt werden müssen.

Diese Prüfungen beinhalten folgende Punkte:

• Checking the Title Deed. The purchaser should require the provision of the current title deed of the property from the seller.
• Consult the Real Property Registry. Buyers must ensure the property is registered in the name of the seller and is free of encumbrances or liabilities, and the property has no liens or outstanding mortgages.
• Consult the Land Registry. It is advisable buyers check the data in the Spanish Land Registry (known as the Catastro) e.g. for ownership, area, identification of the property, location, etc. by obtaining the appropriate descriptive and graphic Land Registry Certification.
• Planning Charges. If the property building was recently erected on developed land, this land, and consequently the dwelling, may be subject to urban planning charges. This aspect can also be checked by consulting the Real Property Registry of the relevant town or city council.
• Building Permission. The purchaser should check that the property has the required municipal building permission certification, and the building is legal (issued by the competent town or city council).
• Certificate of Occupancy and First Occupation License. The certificate of occupancy and the first occupation license (Cédula de Habitabilidad) are administrative documents showing that the dwelling meets the requirements of the applicable legislation for all buildings designed for human occupation and has met the conditions outlined in the building permit.
• Energy Performance Certificate. Any housing intended for sale, whether newly built or for resale, must have this certificate that accredits the energy efficiency rating of the building.
• Check Payment of the Property Tax. The buyer should check with the municipality council that there is no outstanding payment of property tax pending from previous years.
• Check that there are no Current Leases or Rental Agreements.
• Proprietors Association Contributions. The purchaser should check if the seller is paid up with the proprietors association if the dwelling is part of a condominium governed by the horizontal property regulations.
• Statutes of the Proprietors Association Statutes. If the dwelling is part of a condominium governed by horizontal property regulations, the purchaser should examine the statutes of the proprietors association in case some rules could restrict the uses to which the property can be used. In all events, the terms and conditions for contribution to the common expenses and maintenance of the building should be checked.

Phasen des Kaufprozesses

Beim Kauf einer Immobilie auf Ibiza gibt es drei wichtige Phasen. Die Verhandlung und Vereinbarung, der Privatvertrag und die Zahlung der Kaution und schließlich der Kaufvertrag.

Verhandlung und Einigung

Once a buyer has shown interest in acquiring a property, the negotiation process with the seller can begin. As your real estate agent, we would endeavour at this stage to help both parties fully reach a suitable agreement on the sale price. Once an agreement is reached, both parties can confirm the terms in writing, and the task of drawing up the official finalised contract can commence.

Privatvertrag und Anzahlung

Die zweite Phase beinhaltet ein erstes, privates Kaufdokuments sowie eine Anzahlung. Diese Phase ist nicht obligatorisch und gelegentlich ziehen es beide Parteien vor, direkt den öffentlichen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Fällen ist es jedoch ratsam, vorab eine private Vereinbarung zu unterzeichnen, die mit Hilfe der Rechtsabteilung der Immobilienagentur oder der Rechtsvertreter der Kunden verfasst werden kann. Ziel ist es, die Vereinbarung rechtsverbindlich zu machen und beiden Parteien bis zur Unterzeichnung des offiziellen Kaufvertrags vor einem Notar maximale Sicherheit zu bieten.

Es wird zwischen 3 Hauptarten von Privatverträgen und Anzahlungen unterschieden:

1) Privater Kaufvertrag

Im privaten Kaufvertrag stimmt der Verkäufer der Veräußerung der Immobilie zu und der Käufer erklärt sich seinerseits damit einverstanden, einen bestimmten Preis dafür zu bezahlen. Es kann sein, dass der Käufer dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des Privatvertrags einen vereinbarten Geldbetrag zahlen muss. Hierbei spricht man von Anzahlung, Sicherheitsleistung oder Kaution.

Wenn diese Vereinbarung unterschrieben wurde, sind beide Parteien dazu verpflichtet, die festgelegten Vertragsbedingungen einzuhalten Die Verletzung dieses Vertrags durch eine der Parteien berechtigt die andere dazu, zwischen der Forderung nach Erfüllung des Vertrags entsprechend seinen Bestimmungen oder der einseitigen Kündigung desselben, mit dem Recht auf Verlustausgleich und Schadensersatz, zu wählen.

2) Kautionsvertrag

Der zweite private Kaufvertrag, der hier vorgestellt werden soll, ist der Kautionsvertrag. Es handelt sich um einen Kaufvertrag mit Kautionsvereinbarung, wobei ein Teilbetrag (normalerweise 10 % des Kaufpreises) als Anzahlung entrichtet wird.

Da dieser Betrag als Sicherheitsleistung (auf Spanisch Arras Penetenciales) definiert ist, haben beide Parteien die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Wenn der Käufer zurücktritt, kann der als Kaution gezahlte Betrag vom Verkäufer einbehalten werden. Wenn dagegen der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, ist der Käufer dazu berechtigt, den doppelten Betrag der Kaution zu erhalten: die ursprüngliche Kaution zuzüglich einer Strafe in gleicher Höhe.

3) Kaufoptionsvertrag

Der Kaufoptionsvertrag ist ein Privatvertrag, in dem der Verkäufer dem Käufer das Recht einräumt, innerhalb eines bestimmten Zeitraums und unter bestimmten Bedingungen zu entscheiden, ob er den offiziellen Kaufvertrag abschließen will oder nicht.

Entschließt sich der Käufer gegen den Vertragsabschluss, verfällt der als Optionsprämie gezahlte Betrag. Weigert sich der Optionsverkäufer, zu den vereinbarten Bedingungen zu verkaufen, so kann der Optionskäufer zwischen der Erfüllung des Vertrags entsprechend seinen Bestimmungen oder der Kündigung desselben mit dem Recht auf Verlustausgleich und Schadensersatz wählen.

Ein Privatvertrag kann in jedem Fall aus der Ferne, beispielsweise digital oder per Post, geschlossen werden. Alle ausgehandelten Bedingungen, der Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, eine Beschreibung des Wohnbaus einschließlich Mobiliar und Geräte, Verbindlichkeiten und auch Zusatzkosten (einschließlich Agenturgebühren), die sich aus der Transaktion ergeben, sind in diesem privaten Dokument enthalten.

Der Kaufvertrag

Die endgültige Unterzeichnung des Kaufvertrags findet vor einem Notar auf Ibiza, in Anwesenheit aller Parteien sowie deren gesetzlicher Vertreter statt. Die Zahlung des vollen vereinbarten Preises, von dem die Anzahlung abgezogen wird, erfolgt zu diesem Zeitpunkt.

Die Käufer haben das Recht, den Notar zu wählen, da sie die Kosten tragen, die sich aus der Formalisierung des Kaufvertrags ergeben.

Alle Eigentumsrechte und -pflichten bezüglich des Verkaufsobjekts werden mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf den Käufer übertragen.

Behördengänge nach der Vertragsunterzeichnung

Wenn der Käufer durch die Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags vor einem Notar die Eigentumsrechte einer Immobilie erwirbt, sollte er beachten, dass daraus auch Pflichten gegenüber bestimmten öffentlichen Behörden entstehen, beispielsweise das Abführen von Steuern, die Eintragung des Kaufvertrags in die öffentlichen Register, Mitteilung des Eigentümerwechsels etc.

Grundbucheintrag

Unmittelbar nach der Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags wird der Notar auf elektronischem Weg eine beglaubigte Kopie zur Eintragung des Käufers an das zuständige Grundbuchamt senden. Sobald diese Kopie eingegangen ist, wird ein Eintragungsantrag vermerkt, der 60 Tage gültig ist. Wird der Eintragungsantrag am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags vermerkt, bedeutet dies, dass der Käufer die Immobilie auf seinen Namen und mit allen zum Zeitpunkt der Unterschrift bestehenden Belastungen registriert.

Steuerzahlung

Die Unterschrift des Kaufvertrags verpflichtet den Käufer dazu, die damit verbundenen Steuern zu entrichten: die Grundsteuer (im Falle einer Gebrauchtimmobilie) oder die Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (für Neubauten).

Mitteilung des Eigentümerwechsels beim Katasteramt

Der Käufer muss den Eigentümerwechsel innerhalb von 2 Monaten nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Katasteramt melden.

Mitteilung des Eigentümerwechsels an die Stadt- oder Gemeindeverwaltung

Der Käufer ist dazu verpflichtet, dem zuständigen Stadt- oder Gemeinderat den Eigentümerwechsel der Immobilie mitzuteilen, indem er eine nicht beglaubigte Kopie des Kaufvertrags vorlegt, sodass die Gemeinde- oder Stadtverwaltung die Kapitalertragsteuer (auf Spanisch Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) erheben kann. In den meisten Fällen teilt das Notariat den Eigentümerwechsel direkt auf elektronischem Weg mit.

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Wir hoffen, dass dieser Leitfaden über den Kauf einer Immobilie auf Ibiza nützlich war; für weitere fallspezifische Fragen und Antworten zögern Sie bitte nicht, Ihren persönlich zugewiesenen Prestige Sales Agent zu kontaktieren!

Für weiterführende Informationen zum Thema Kosten und Verpflichtungen beim Immobilienverkauf lesen Sie bitte unseren Artikel: