Ein Leitfaden für den Immobilienkauf auf Ibiza

Eine Immobilie auf Ibiza zu kaufen und sich Ihr Traumhaus zu sichern, ist ein unglaublich aufregender Moment. denn viele erfüllen sich damit den Wunsch nach dem Zuhause ihrer Träume. Gerade deshalb sollten alle aktiven sowie zukünftigen Käufer sich umfassend über die verschiedenen Phasen des Kaufprozesses einer Immobilie in Spanien sowie die damit verbundenen Zusatzkosten informieren, und das im besten Fall noch bevor sie sich auf die Suche nach Ihrem perfekten Eigenheim begeben.

Unser detaillierter Leitfaden über den Kauf einer Immobilie auf Ibiza ist in Listenform verfasst und enthält einige Links und hilfreiche Tipps für Ihre persönliche Kaufreise. Wenn Sie zusätzlich individuelle Beratung benötigen, erhalten Sie diese sehr gern von einem unserer freundlichen Mitarbeiter.

Steuern und Kosten beim Immobilienkauf auf Ibiza

• Grunderwerbssteuer (auf Spanisch ITP)
• Mehrwertsteuer (Mwst./auf Spanisch IVA)
• Rechtsanwaltskosten
• Hypothekenkosten
• Notar- und Grundbuchkosten
• Bankgebühren

Der Kauf einer Immobilie auf Ibiza, Spanien, hat verschiedene steuerliche Auswirkungen. Jeder Kauf unterliegt der Zahlung der Grunderwerbssteuer bzw. der Mehrwertsteuer, je nach Art der betreffenden Immobilie.

Grunderwerbssteuer (auf Spanisch ITP)

Wenn es sich bei der Immobilie um einen Wohnbau handelt, muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (auf Spanisch Impuesto de Transmisiones Patrimoniales oder ITP) entrichten. Diese wird auf der Grundlage des im offiziellen oder privaten Kaufvertrag angegebenen Verkaufspreises berechnet, es sei denn, der Wert der Immobilie wird vom Finanzamt höher angesetzt. In diesem Fall wird der Betrag von den Steuerbehörden entsprechend neu berechnet.

Diese Steuer ist beim Finanzamt des Bezirks zu entrichten, in dem sich die Immobilie befindet, unabhängig davon, wo der offizielle Kauf/Verkauf stattgefunden hat oder der offizielle Kaufvertrag ausgestellt wurde.

Die Frist für die Zahlung der Grunderwerbssteuer beträgt einen Kalendermonat ab dem Tag der notariellen Verkaufsunterzeichnung.

Auf den Balearen liegt der Steuersatz je nach Wert der verkauften Immobilie zwischen 8 % und 13 % der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Zum Beispiel:

• Bis zu 400.000 € (8 %)
• 400.000,01 € – 600.000 € 9%)
• 600.000,01 € – 1.000.000 € (10%)
• 1.000.000,01 € – 2.000.000 € (12%)
• Über 2.000.000 € (13%)

Die Grunderwerbssteuer ist eine kumulative, mehrstufige Steuer, was bedeutet, dass die ersten 400.000 € mit 8 %, und der Rest, der über diesem Betrag liegt, mit dem entsprechend höheren Satz versteuert wird.

Zu zahlende Parkplätze:

• Bis zu 30.000 € (8 %)
• Über 30.000 € (9 %)

Mehrwertsteuer (Mwst. /IVA)

Wenn es sich um einen neuen Wohnbau, also um eine Erstbelegung handelt, muss keine Grunderwerbssteuer, sondern die folgenden beiden Steuern entrichtet werden:

1. Mehrwertsteuer (Mwst./IVA)

Die Mehrwertsteuer wird vom Käufer an den Verkäufer entrichtet (zusammen mit dem Kaufpreis) und der Verkäufer muss die Mehrwertsteuer direkt ans Finanzamt zahlen.

• 10 % für Wohnbauten.
• 21 % für Land- und Gewerbeflächen, Abstellräume und Garagen.

2. Stempelsteuer (auf Spanisch Impuesto de Actos Jurídicos Documentados oder AJD)

In der Regel muss der Käufer, wenn der Erwerb einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, zusätzlich auch die Stempelsteuer(auf Spanisch AJD) entrichten, die bei 1,5% des Verkaufspreises liegt. Diese ist vom Käufer innerhalb eines Kalendermonats nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags per Selbstveranlagungsverfahren zu zahlen.

Sonstige Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie auf Ibiza

• Rechtsanwaltskosten. Ungefähr 1 % des Kaufpreises. Zu zahlen von der Partei, die die Rechtsberatung in Anspruch nimmt.
• Hypothekenkosten. Offizielles Wertgutachten der Immobilie (der Preis variiert je nach Wert und Größe der Immobilie von unter 300 € bis zu über 3000 €). Alle weiteren Kosten bezüglich der Hypothek werden von der kreditgebenden Bank selbst und nicht vom Käufer getragen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Artikel „Alles, was Sie über die Aufnahme einer Hypothek auf Ibiza wissen müssen" oder am Ende dieser Seite, wo Sie einen Hypothekenrechner finden.
• Notar- und Grundbuchkosten. Diese Gebühren sind vom Wert der Immobilie und anderen Faktoren abhängig, liegen aber normalerweise nicht über 0,5 % des Kaufpreises. Wenn der Kaufpreis steigt, sinkt dieser Prozentsatz außerdem und kann auf bis zu 0,1 % oder tiefer fallen. Beide Kosten sind vom Käufer zu tragen.
• Bankgebühren. Abhängig von der Bank und der Zahlungsart.
• Agenturgebühren. Bezahlt vom Verkäufer, sofern nicht anders vereinbart.

Zusammenfassung der Kosten für den Kauf einer Immobilie auf Ibiza

Die Zusatzkosten für den Käufer können insgesamt zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises liegen und folgende Posten enthalten:

Zusammenfassung der Käuferpflichten

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung von Informationen, mit deren Hilfe sich der Käufer angemessen auf die Vertragsunterzeichnung vorbereiten kann. Bedenken Sie, dass es professionelle Agenturen (Gestorías) gibt, die dem Käufer bei der Beschaffung und Zusammenstellung der benötigten Unterlagen behilflich sind.

Folgende Dokumente sind für die Vertragsunterzeichnung vor einem Notar erforderlich:

• Personalausweis oder Reisepass im Original
• NIE (spanische Ausländeridentitätsnummer) oder TIE (Ausländeridentitätskarte) im Original
• Bankscheck oder Überweisungsbeleg, je nach vereinbarten. Gemäß den Zahlungsbedingungen. In diesem Punkt sind Ausländer, die ihren ersten Einkauf in Spanien tätigen, oft verpflichtet, ein Konto bei einer lokalen Bank zu eröffnen.
• Belege für bereits geleistete Zahlungen
• Militärische Genehmigung (nicht-europäische Käufer)
• Golden Visa

N.B. Die NIE ist die Steuernummer für ausländische Einwohner, die in Spanien eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Sie muss dem Notar vorgelegt werden und ist notwendig, um Steuern abzuführen. Um eine NIE zu erhalten, müssen Sie einen Antrag mit den entsprechenden Unterlagen beim zuständigen Polizeikommissariat einreichen. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen. Sie diesbezüglich Ihre Gestoría oder werfen Sie einen Blick auf diese Seite mit weiterführenden Informationen zum Thema NIE. Folgender Link ist interessant für UK-Bürger, die eine TIE erhalten möchten.

N.B. Militärische Erlaubnis: Nicht-europäische Käufer, die ländliche Grundstücke erwerben, müssen vor dem Verkauf eine Militärgenehmigung beim spanischen Verteidigungsministerium beantragen. Dies ist auf ein Gesetz aus dem Jahr 1975 zurückzuführen, dessen Ziel die Verteidigung strategischer Punkte der nationalen Geographie war (die Inseln wurden als strategisches Gebiet in seiner Gesamtheit betrachtet). Am besten ist es, diese Genehmigung vor dem Verkauf zu beantragen und zu erhalten, obwohl in extremen Fällen die Genehmigung verlangt wird und der Nachweis, dass sie beantragt wurde, dem Verkauf beigefügt wird, wobei der Käufer wissen sollte, dass er ein Jahr Zeit hat, um die Genehmigung zu erhalten, da der Verkauf sonst für nichtig erklärt werden könnte. Es ist ratsam, sich in jedem Einzelfall von einem Fachmann (Rechtsanwalt und/oder Agentur) beraten zu lassen.

N.B. Das Golden Visa: Ein Ausländer von außerhalb der Europäischen Union kann sich maximal neunzig (90) Tage als Tourist in Spanien aufhalten. Um diese Beschränkung zu umgehen und gleichzeitig keine Konsequenzen wie Ausweisung, steuerliche Ansässigkeit in Spanien usw. zu erleiden, gibt es eine Reihe von Visa, mit denen diese Frist verlängert werden kann. Eines davon ist das so genannte „Goldene Visum", das mit dem Kauf und Verkauf einer Immobilie für mindestens fünfhunderttausend Euro (500.000,00 €) verbunden ist. Da jeder Fall anders gelagert ist, ist es ratsam, einen Fachmann (Rechtsanwalt und/oder Agentur) zu konsultieren, um eine individuelle Beratung zu erhalten, die auf die Bedürfnisse und Umstände des jeweiligen Kunden abgestimmt ist.

Geldwäschegesetz

Aufgrund der Bestimmungen des Gesetzes 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung empfehlen wir Käufern, die Unterlagen und Zahlungsmittel langfristig vorzubereiten.

Sowohl die Banken als auch die Notare können die Vorlage umfangreicher Unterlagen verlangen, die die Herkunft der finanziellen Mittel ordnungsgemäß belegen.

Sorgfaltspflicht (Rechtliche Prüfungen)

Vor der Unterzeichnung des offiziellen Kaufvertrags vor einem Notar (und sogar vor der Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags) sollte der Käufer alle rechtlichen Aspekte bezüglich der Immobilie überprüfen.

Wir raten unseren Kunden immer dazu, die Dienste eines unabhängigen Rechtsberaters in Anspruch zu nehmen, um alle notwendigen Kontrollen durchzuführen, insbesondere wenn bei dem Kauf komplexe juristische Sachverhalte berücksichtigt werden müssen.

Diese Prüfungen beinhalten folgende Punkte:

• Überprüfen Sie die Besitzurkunde. Der Käufer sollte den Verkäufer dazu auffordern, die aktuelle Besitzurkunde der Immobilie vorzulegen.
• Wenden Sie sich an das Grundbuchamt. Der Käufer sollte sicherstellen, dass die Immobilie auch wirklich unter dem Namen des Verkäufers eingetragen und frei von Belastungen oder Verbindlichkeiten ist, also keine Pfandrechte oder Hypotheken bestehen.
• Wenden Sie sich an das Katasteramt. Der Käufer sollte Informationen wie Eigentümerschaft, Fläche, Katasterreferenz (Identifizierung der Immobilie), Lage etc. ebenfalls beim spanischen Katasteramt überprüfen, indem er den entsprechenden Katasterauszug mit Katasterdaten und Liegenschaftsplan beantragt.
• Erschließungskosten. Wenn die Immobilie auf neu erschlossenem Areal errichtet wurde, dann können für dieses Grundstück und folglich auch für den darauf befindlichen Wohnbau Erschließungskosten entstehen. Wenden Sie sich hierzu an das zuständige Grundbuchamt.
• Baugenehmigung. Der Käufer sollte überprüfen, ob die Immobilie über die erforderliche kommunale Baugenehmigung (ausgestellt von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung) verfügt und es sich somit um einen rechtmäßigen Bau handelt.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung und Erstbelegungslizenz. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (auf Spanisch Cédula de Habitabilidad) und die Erstbelegungslizenz sind Verwaltungsdokumente, aus denen hervorgeht, dass die Immobilie den Anforderungen der geltenden Rechtsvorschriften für Wohnbauten entspricht und die in der Baugenehmigung festgelegten Bedingungen erfüllt.
• Energieausweis. Alle zum Verkauf stehenden Wohnbauten, egal ob neu errichtet oder Gebrauchtimmobilie, benötigen dieses Zertifikat, das die Energieeffizienz des Gebäudes bescheinigt.
• Überprüfen Sie die Zahlung der Grundsteuer. Der Käufer sollte sich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung danach erkundigen, ob aus den Vorjahren ausstehende Zahlungen dieser Steuer bestehen.
• Stellen Sie sicher, dass aktuell keine Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen.
• Eigentümerverbandsbeiträge. Wenn der Wohnbau Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, die dem Wohnungseigentumsrecht (auf Spanisch Propiedad Horizontal) unterliegt, sollte der Käufer überprüfen, ob der Verkäufer gegenüber dem Eigentümerverband alle Beiträge geleistet hat.
• Eigentümerverbandssatzung. Ist der Wohnbau Teil einer Eigentümergemeinschaft, die dem Wohnungseigentumsrecht (auf Spanisch Propiedad Horizontal) unterliegt, sollte der Käufer die Satzung des Eigentümerverbandes auf Regeln überprüfen, die die Nutzung der Immobilie einschränken könnten, und die zu leistenden Gemeinkosten sowie Instandhaltungskosten des Gebäudes kontrollieren.

Phasen des Kaufprozesses

Beim Kauf einer Immobilie auf Ibiza gibt es drei wichtige Phasen. Die Verhandlung und Vereinbarung, der Privatvertrag und die Zahlung der Kaution und schließlich der Kaufvertrag.

Verhandlung und Einigung

Hat der Käufer einmal Interesse am Erwerb einer Immobilie gezeigt, kann der Verhandlungsprozess mit dem Verkäufer beginnen. Wir, als Ihre Immobilienagentur, unterstützen in dieser Phase beide Parteien dabei, einen angemessenen Verkaufspreis zu finden. Sobald eine Einigung erzielt ist, werden die ausgehandelten Bedingungen von beiden Seiten schriftlich bestätigt, sodass die Vertragsabfassung beginnen kann.

Privatvertrag und Anzahlung

Die zweite Phase beinhaltet ein erstes, privates Kaufdokuments sowie eine Anzahlung. Diese Phase ist nicht obligatorisch und gelegentlich ziehen es beide Parteien vor, direkt den öffentlichen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Fällen ist es jedoch ratsam, vorab eine private Vereinbarung zu unterzeichnen, die mit Hilfe der Rechtsabteilung der Immobilienagentur oder der Rechtsvertreter der Kunden verfasst werden kann. Ziel ist es, die Vereinbarung rechtsverbindlich zu machen und beiden Parteien bis zur Unterzeichnung des offiziellen Kaufvertrags vor einem Notar maximale Sicherheit zu bieten.

Es wird zwischen 3 Hauptarten von Privatverträgen und Anzahlungen unterschieden:

1) Privater Kaufvertrag

Im privaten Kaufvertrag stimmt der Verkäufer der Veräußerung der Immobilie zu und der Käufer erklärt sich seinerseits damit einverstanden, einen bestimmten Preis dafür zu bezahlen. Es kann sein, dass der Käufer dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des Privatvertrags einen vereinbarten Geldbetrag zahlen muss. Hierbei spricht man von Anzahlung, Sicherheitsleistung oder Kaution.

Wenn diese Vereinbarung unterschrieben wurde, sind beide Parteien dazu verpflichtet, die festgelegten Vertragsbedingungen einzuhalten Die Verletzung dieses Vertrags durch eine der Parteien berechtigt die andere dazu, zwischen der Forderung nach Erfüllung des Vertrags entsprechend seinen Bestimmungen oder der einseitigen Kündigung desselben, mit dem Recht auf Verlustausgleich und Schadensersatz, zu wählen.

2) Kautionsvertrag

Der zweite private Kaufvertrag, der hier vorgestellt werden soll, ist der Kautionsvertrag. Es handelt sich um einen Kaufvertrag mit Kautionsvereinbarung, wobei ein Teilbetrag (normalerweise 10 % des Kaufpreises) als Anzahlung entrichtet wird.

Da dieser Betrag als Sicherheitsleistung (auf Spanisch Arras Penetenciales) definiert ist, haben beide Parteien die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Wenn der Käufer zurücktritt, kann der als Kaution gezahlte Betrag vom Verkäufer einbehalten werden. Wenn dagegen der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, ist der Käufer dazu berechtigt, den doppelten Betrag der Kaution zu erhalten: die ursprüngliche Kaution zuzüglich einer Strafe in gleicher Höhe.

3) Kaufoptionsvertrag

Der Kaufoptionsvertrag ist ein Privatvertrag, in dem der Verkäufer dem Käufer das Recht einräumt, innerhalb eines bestimmten Zeitraums und unter bestimmten Bedingungen zu entscheiden, ob er den offiziellen Kaufvertrag abschließen will oder nicht.

Entschließt sich der Käufer gegen den Vertragsabschluss, verfällt der als Optionsprämie gezahlte Betrag. Weigert sich der Optionsverkäufer, zu den vereinbarten Bedingungen zu verkaufen, so kann der Optionskäufer zwischen der Erfüllung des Vertrags entsprechend seinen Bestimmungen oder der Kündigung desselben mit dem Recht auf Verlustausgleich und Schadensersatz wählen.

Ein Privatvertrag kann in jedem Fall aus der Ferne, beispielsweise digital oder per Post, geschlossen werden. Alle ausgehandelten Bedingungen, der Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, eine Beschreibung des Wohnbaus einschließlich Mobiliar und Geräte, Verbindlichkeiten und auch Zusatzkosten (einschließlich Agenturgebühren), die sich aus der Transaktion ergeben, sind in diesem privaten Dokument enthalten.

Der Kaufvertrag

Die endgültige Unterzeichnung des Kaufvertrags findet vor einem Notar auf Ibiza, in Anwesenheit aller Parteien sowie deren gesetzlicher Vertreter statt. Die Zahlung des vollen vereinbarten Preises, von dem die Anzahlung abgezogen wird, erfolgt zu diesem Zeitpunkt.

Die Käufer haben das Recht, den Notar zu wählen, da sie die Kosten tragen, die sich aus der Formalisierung des Kaufvertrags ergeben.

Alle Eigentumsrechte und -pflichten bezüglich des Verkaufsobjekts werden mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf den Käufer übertragen.

Behördengänge nach der Vertragsunterzeichnung

Wenn der Käufer durch die Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags vor einem Notar die Eigentumsrechte einer Immobilie erwirbt, sollte er beachten, dass daraus auch Pflichten gegenüber bestimmten öffentlichen Behörden entstehen, beispielsweise das Abführen von Steuern, die Eintragung des Kaufvertrags in die öffentlichen Register, Mitteilung des Eigentümerwechsels etc.

Grundbucheintrag

Unmittelbar nach der Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags wird der Notar auf elektronischem Weg eine beglaubigte Kopie zur Eintragung des Käufers an das zuständige Grundbuchamt senden. Sobald diese Kopie eingegangen ist, wird ein Eintragungsantrag vermerkt, der 60 Tage gültig ist. Wird der Eintragungsantrag am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags vermerkt, bedeutet dies, dass der Käufer die Immobilie auf seinen Namen und mit allen zum Zeitpunkt der Unterschrift bestehenden Belastungen registriert.

Steuerzahlung

Die Unterschrift des Kaufvertrags verpflichtet den Käufer dazu, die damit verbundenen Steuern zu entrichten: die Grundsteuer (im Falle einer Gebrauchtimmobilie) oder die Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (für Neubauten).

Mitteilung des Eigentümerwechsels beim Katasteramt

Der Käufer muss den Eigentümerwechsel innerhalb von 2 Monaten nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Katasteramt melden.

Mitteilung des Eigentümerwechsels an die Stadt- oder Gemeindeverwaltung

Der Käufer ist dazu verpflichtet, dem zuständigen Stadt- oder Gemeinderat den Eigentümerwechsel der Immobilie mitzuteilen, indem er eine nicht beglaubigte Kopie des Kaufvertrags vorlegt, sodass die Gemeinde- oder Stadtverwaltung die Kapitalertragsteuer (auf Spanisch Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) erheben kann. In den meisten Fällen teilt das Notariat den Eigentümerwechsel direkt auf elektronischem Weg mit.

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Wir hoffen, dass dieser Leitfaden über den Kauf einer Immobilie auf Ibiza nützlich war; für weitere fallspezifische Fragen und Antworten zögern Sie bitte nicht, Ihren persönlich zugewiesenen Prestige Sales Agent zu kontaktieren!

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