Ibiza Immobilien Käufer Führer

Verfahren zum Immobilienkauf

1. Die Phasen des Kaufprozesses

A) Verhandlung und Einigung

Hat der Käufer Interesse am Erwerb einer Immobilie gezeigt, beginnt der Verhandlungsprozess mit dem Verkäufer mit dem Ziel, die Bedingungen der Transaktion zu vereinbaren.
Sobald eine Einigung erzielt ist, bestätigen die Parteien dies schriftlich, und die Aufgabe der Vertragsabfassung beginnt.

B) Der Privatvertrag und die Anzahlung

Dieses erste private Dokument ist nicht obligatorisch, und manchmal können die Parteien es vorziehen, die öffentliche Verkaufsurkunde direkt zu unterzeichnen. In den meisten Fällen ist es jedoch ratsam, eine vorherige private Vereinbarung zu unterzeichnen, die mit Hilfe des Juristischen Dienstes der Agentur oder der gesetzlichen Vertreter von Kunden mit dem Ziel, den Vertrag rechtmäßig zu schließen, für den Frieden des Geistes und die Sicherheit der Parteien unt il die öffentliche Tat kann vor einem Notar unterzeichnet werden.

Es gibt drei Hauptarten von Verträgen:

  • Privater Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist der, durch den eine Partei sich verpflichtet, die Immobilie zu liefern und die andere einen bestimmten Preis dafür zu zahlen. Der Käufer kann dem Verkäufer aufgrund des Kaufpreises einen bestimmten Geldbetrag bei Unterzeichnung des Privatvertrages zahlen. Diese Zahlung ist unter einer Vielzahl von Namen bekannt: Anzahlung, Gutgläubigkeit Kaution, ernsthaftes Geld…
Die Verletzung dieses Vertrages durch eine der Parteien berechtigt die andere Partei, zwischen der Forderung nach Dererfüllung des Vertrages zu seinen eigenen Bedingungen oder der einseitigen Kündigung desselben mit dem Recht auf Ersatz von Verlust und Schaden zu wählen.

  • Earnest-Geld-Vertrag

Bei dem so genannten „Earnest Money Contract“ handelt es sich eigentlich um einen Kaufvertrag, in dem ein „Pfandvertrag“ enthalten ist, in dem ein bestimmter Teil des Preises (in der Regel 10), definiert als Kaution, übergeben wird.
Die Definition dieses Betrags als Kaution (arras penetenciales auf Spanisch) ermöglicht es beiden Parteien, frei vom Vertrag zurückzutreten. Wenn der Käufer zurücktritt, kann der als Kaution gezahlte Betrag vom Verkäufer einbehalten werden. Wenn der Verkäufer dagegen abzieht, ist der Käufer berechtigt, den doppelten Betrag als Kaution zu erhalten: die ursprüngliche Kaution zuzüglich des gleichen Betrags wieder als Strafe.
Eine andere Art von Anleihe, die wir die Anzahlung nennen werden (arras penales auf Spanisch), ist als Strafklausel konzipiert. Seine Auswirkungen liegen auf halbem Weg zwischen dem Vertrag über das ernste Geld und der Kaution: Im Falle einer Verletzung muss die nicht konforme Partei der anderen Partei eine feste Strafe zahlen, aber die konforme Partei kann sich zusätzlich zu der Höhe der Strafe für die Einhaltung verlangen oder den Vertrag einseitig kündigen.

  • Kaufoptionsvertrag

Der Kaufoptionsvertrag ist ein Vertrag, nach dem der Verkäufer dem Käufer das Recht einräumt, innerhalb einer bestimmten Zeit und unter bestimmten Bedingungen zu entscheiden, ob er einen Kaufvertrag abschließt oder nicht.
Entscheidet sich der Käufer, die Option nicht auszuüben, verfällt der als Optionsprämie gezahlte Betrag. Weigert sich der Zuschussgeber,-Verkäufer weigert sich, zu den vereinbarten Bedingungen zu verkaufen, so kann der Zuschussnehmer-Käufer wählen, ob er die Vertragserfüllung zu seinen eigenen Bedingungen verlangt oder die Kündigung mit dem Recht auf Ersatz von Verlust und Schaden beantragt.
Ein privater Vertrag kann aus der Ferne, auf digitaler Oder per Post erfolgen. Alle ausgehandelten Bedingungen, der Preis, die Frist für die Unterzeichnung vor einem Notar, eine Beschreibung der Wohnung einschließlich Möbel und Geräte, die Verantwortlichkeiten und die kostensicht sich aus der Transaktion ergeben, sind in dem Dokument enthalten.

C) Die Kauf-Entscheidung

Die endgültige Unterzeichnung der Verkaufsakte findet vor einem Notar von Ibiza in Anwesenheit aller Parteien oder ihrer gesetzlichen Vertreter statt. Die Zahlung des vollen vereinbarten Preises, von dem die Anzahlung abgezogen wird, erfolgt zu diesem Zeitpunkt. Die Käufer haben das Recht, den Notar zu wählen, da sie die Kosten tragen, die sich aus der Formalisierung der Eigentumsbezeichnung ergeben.

Die Rechte und Pflichten des Eigentums an dem unter den Vertrag fallenden Eigentum gehen mit der Unterschrift der Tat auf den Käufer über.

2. DUE DIILGENCE (Rechtsprüfungen)

Vor der Unterzeichnung der Verkaufsbeseten vor einem Notar und sogar vor der Unterzeichnung eines Privaten Vertrages sollte der Käufer bestimmte Aspekte der rechtlichen Stellung der Wohnung überprüfen.

Wir raten Mandanten immer, die Dienste eines unabhängigen Rechtsberaters zu nutzen, um diese Kontrollen durchzuführen, insbesondere wenn der Kauf komplexe rechtliche Aspekte beinhaltet.

  • Überprüfung der Titelbezeichnung. Der Käufer sollte den Verkäufer auffordern, die Eigentumsurkunde der Immobilie vorzulegen, in der Regel eine öffentliche Urkunde, die vor einem Notar unterzeichnet wurde.
  • Wenden Sie sich an das Immobilienregister. Um sicherzustellen, dass die Immobilie im Namen des Verkäufers eingetragen ist und frei von Belastungen oder Verbindlichkeiten ist, mit anderen Worten, dass die Immobilie keine Pfandrechte oder Hypotheken hat.
  • Konsultieren Sie das Grundbuchamt. Es ist auch ratsam, die Daten im spanischen Grundbuch (bekannt als Catastro) der Immobilie, die Sie kaufen möchten (Eigentum, Fläche, Identifizierung der Immobilie, Standort, etc.) zu überprüfen, indem Sie das entsprechende beschreibende und grafische Grundbuch erhalten Zertifizierung.
  • Planungsgebühren. Handelt es sich bei dem Grundstück um ein Gebäude, das auf neu erschlossenem Grundstück errichtet wurde, kann dieses Grundstück und damit die Behausung städtebaulich belastet werden. Dieser Aspekt kann durch Rücksprache mit dem Immobilienregister der jeweiligen Stadt oder Stadtverwaltung überprüft werden.
  • Baugenehmigung. Der Käufer sollte überprüfen, ob das Gebäude über die erforderliche kommunale Baugenehmigung verfügt, die bescheinigt, dass das Gebäude rechtmäßig ist (ausgestellt von der zuständigen Stadt oder Stadtverwaltung).
  • Belegungsschein und Erstbelegungslizenz. Die Belegungsbescheinigung und die erste Belegungslizenz sind Verwaltungsdokumente, aus denen hervorgeht, dass die Wohnung die Anforderungen der derzeit geltenden Rechtsvorschriften für Gebäude für den menschlichen Beruf erfüllt und die festgelegten Bedingungen erfüllt. in der Baugenehmigung.
  • Energieausweis. Alle zum Verkauf bestimmten Wohnungen, ob neu gebaut oder zum Weiterverkauf, müssen über dieses Zertifikat verfügen, das die Energieeffizienz des Gebäudes bescheinigt.
  • Überprüfen Sie die Zahlung der Grundsteuer. Der Käufer sollte sich beim Gemeinderat erkundigen, dass aus den Vorjahren keine ausstehende Zahlung dieser Steuer aussteht.
  • Stellen Sie fest, dass es keine aktuellen Mietverträge oder Mietverträge gibt.
  • Eigentümerverbandsbeiträge. Der Käufer sollte prüfen, ob der Verkäufer gegenüber dem Eigentümerverband bezahlt wird, wenn die Wohnung Teil einer Eigentumswohnung ist, die der horizontalen Eigentumsordnung unterliegt.
  • Satzung der Eigentümerverbandssatzung. Ist die Wohnung Teil einer Eigentumswohnung, die der horizontalen Eigentumsordnung unterliegt, sollte der Käufer die Satzung des Eigentümerverbandes prüfen, falls es Regeln gibt, die die Nutzung der Immobilie einschränken könnten. In allen Fällen sollten die Bedingungen für den Beitrag zu den gemeinwirtschaftlichen Ausgaben und die Instandhaltung des Gebäudes überprüft werden.

3. Kosten aus dem Kauf

Der Kauf eines Eigenheims hat steuerliche Auswirkungen, da er je nach Art der Immobilie, zusätzlich zur Zahlung einer kommunalen Kapitalertragsteuer, der Zahlung der Grunderwerbsteuer oder der Mehrwertsteuer unterliegt, ohne dabei die Auswirkungen des Verkaufs eines Einkommen steuerlich bewohnen.

Immobilienfördersteuer
Wenn es sich bei der Immobilie um eine gebrauchte Wohnung handelt, muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales oder ITP auf Spanisch) entrichten. Diese Steuer wird auf der Grundlage des in der Eigentumserklärung oder dem privaten Kaufvertrag widergespiegelten angegebenen Verkaufspreises berechnet, es sei denn, der Wert der Immobilie nach Dem Finanzamt ist höher, in diesem Fall wird der von den Steuerbehörden berechnete Preis angewandt.

Diese Steuer ist beim Finanzamt des Bezirks zu entrichten, in dem sich die Immobilie befindet, unabhängig davon, an welchem Ort das öffentliche Kaufinstrument oder die Titelurkunde formalisiert ist. Die Frist für die Zahlung dieser Steuer beträgt 30 Werktage ab dem Tag der Ausführung der Eigentumserklärung.
Auf den Balearen liegt der Steuersatz je nach Wert der geförderten Immobilie zwischen 8 und 10 der Bemessungsgrundlage.
Bis zu € 400.000 8

  • Über € 400.000 9
  • Über € 600.000 10
  • Über € 1.000.000 11

Parkplätze, die nicht in der Titelbezeichnung enthalten sind: Maximal zwei pro Haushalt werden mit 8 bis 30.000 € und 9 mehr als dieser Zahl besteuert.

Die Mehrwertsteuer (MwSt.)
Wenn die Wohnung neu gebaut wird – mit anderen Worten, dies ist eine Erstbelegung, die dem Käufer vom Bauträger oder Bauherrn übermittelt wird – ist die Grunderwerbsteuer nicht anwendbar, aber die folgenden zwei Steuern sind zu entrichten:

1. Mehrwertsteuer (MwSt.)

  • 10 für den Wohnungsbau.
  • 21 für Grundstücke, Gewerbeflächen, Lagerräume und Garagen.

2. Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurédicos Documentados oder AJD auf Spanisch)

In der Regel muss der Käufer, wenn der Erwerb einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, auch die andere Steuer zum Preis von 1,2 des Kaufpreises entrichten. Die Mehrwertsteuer wird zusammen mit dem Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt und der Verkäufer muss diese an die Steuerbehörde einzahlen. Die Stempelsteuer ist vom Käufer innerhalb von 30 Werktagen ab dem Unterzeichnungsdatum der Eigentumsbescheide im Rahmen des Selbstbewertungsverfahrens zu entrichten.

Kommunale Kapitalertragsteuer (plusvala municipal auf Spanisch)

Hierbei handelt es sich um eine kommunale Steuer, die jedes Mal gezahlt wird, wenn eine städtische Immobilie (Haus, Garage, Geschäftsräume, Lager usw.) in der Gemeinde oder dem städtischen Grundstück, in dem sich die Wohnung befindet, befördert wird. Sie wird auf die Wertsteigerung von städtischem Grundstück während der Zeit erhoben, in der der Verkäufer das betreffende Haus oder städtisches Eigentum bis zu maximal zwanzig Jahren besessen hat, danach ist die Steuer nicht mehr anwendbar.
Sie wird auf dem Wert des Grundstücks berechnet, auf dem das Grundstück nach dem Grundbucherstellt gebaut wird, und der zu zahlende Betrag wird höher sein, je länger der Verkäufer eigentümer der Immobilie ist (bis zu der oben genannten 20-Jahres-Schwelle). Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt und reicht von mindestens 5 bis maximal 30.

Das Gesetz besagt, dass es der Verkäufer ist, der diese Steuer im Falle des Verkaufs einer Wohnung zu zahlen hat.

vermögenssteuer

Und schließlich, auch wenn wir jetzt über eine Steuer sprechen, die nicht mit dem Kauf einer Immobilie, sondern mit dem Eigentum an der gleichen verbunden ist, sollte der Hausbesitzer bedenken, dass es eine kommunale Grundsteuer (Impuesto de Bienes Inmuebles oder IBI auf Spanisch) berechnet auf die Grundlage des vom Grundbuchamt geschätzten Werts. Diese Steuer fällt am 1. Januar eines jeden Kalenderjahres an, was bedeutet, dass die Immobilie eine steuerpflichtige Einheit ist und ihr Eigentümer zu diesem Zeitpunkt für die Steuer haften wird. Mit anderen Worten, der Eigentümer muss am 1. Januar die Steuer zahlen, obwohl die Immobilie im selben Jahr zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird.
Darüber hinaus haftet die vermittelte Immobilie für alle unbezahlten IBI-Abgaben aus den Vorjahren. Das bedeutet, dass die Gemeinde das erworbene Grundstück anlegen kann, um den Betrag der von den Vorbesitzern angefallenen ausstehenden Beträge zurückzufordern.

Sonstige Aufwendungen des Kaufs

  • Hypothekenkosten. Immobilienbewertung (ca. € 500) und Kosten im Zusammenhang mit der Hypothek selbst. Letztere variieren, sind aber etwa 1 des Darlehenskapitals.
  • Anwaltskosten. Ungefähr 1.
  • Notargebühren. In der Regel ca. 0,5 des Kaufpreises, der vom Käufer zu zahlen ist.
  • Immobilienregister. Bezahlt vom Käufer, ca. 1.
  • Bankausgaben. Abhängig von der Bank und der Zahlungsart.
  • Agenturgebühren. Bezahlt vom Verkäufer, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Provision des Agenten variiert zwischen 3 und 6 des Kaufpreises (ohne MwSt.), obwohl der Standard auf Ibiza 5 beträgt.

4. Verfahren nach der Unterzeichnung der Tat

Der Käufer erwirbt das Eigentum an der betreffenden Immobilie bei Der Erzielung der öffentlichen Tat vor einem Notar ohne weitere Anforderung oder Verfahren. In der Folge gibt es jedoch bestimmte anforderungen an die öffentliche Hand, wie die Zahlung von Steuern, die Einreichung der Eigentumsakte in öffentlichen Aufzeichnungen, die Benachrichtigung über den Eigentümerwechsel der Immobilie usw. zu übernehmen.

Anmeldung beim Immobilienregister. Unmittelbar nach der Unterzeichnung der öffentlichen Eigentumsbescheinigung wird der Notar eine beglaubigte Kopie auf elektronischem Wege zur Eintragung in das zuständige Immobilienregister zusenden.

Sobald die digitale Kopie des Instruments eingegangen ist, öffnet das Immobilienregister den Einsendeeintrag, der 60 Tage gültig ist. Die Eröffnung des Eintragungseintrags in das Register am selben Tag wie die Unterschrift der Eigentumsbezeichnung beinhaltet die Verpflichtung des/der Käufers, die Wohnung in ihrem eigenen Namen und mit dem gleichen Status in Bezug auf bestehende Belastungen zu registrieren, die zum Zeitpunkt der unterschrift.

Zahlung von Steuern. Die Unterschrift der Eigentumserklärung führt zur Verpflichtung des Käufers, die damit verbundenen Steuern zu entrichten: die Grunderwerbsteuer (im Falle einer Gebrauchtwohnung) oder die Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (für Neubauten).

Eigentümerwechsel im Grundbuch. Der Käufer hat das Grundbuchamt innerhalb von zwei Monaten nach Unterzeichnung der Eigentumsbescheide über den Eigentümerwechsel der Immobilie zu informieren.

Mitteilung des Rates. Der Käufer ist verpflichtet, dem zuständigen Gemeinderat die Übertragung der Immobilie mitzuteilen, indem er eine nicht beglaubigte Kopie der Eigentumserklärung vorlegt, damit der Rat die Kapitalertragsteuer erheben kann (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana auf Spanisch).

Derzeit wird diese Meldung in den meisten Fällen direkt vom Notar auf elektronischem Wege bearbeitet.

5. Zusammenfassung der Verantwortlichkeiten des Käufers

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Informationen, die für eine angemessene Vorbereitung des Käufers vor der Unterzeichnung der Eigentumstitelbeachtung erforderlich sind. Vergessen Sie nicht, dass es professionelle Büros gibt, die den Käufer durch die Phasen des Kaufprozesses führen können.

Dokumente, die für die Unterzeichnung vor dem Notar erforderlich sind

  • Original des Personalausweises oder Reisepasses
  • Original der NIE (ausländische Aufenthalts-/Arbeitserlaubnis, nur für ausländeransässige)

Die NIE ist die Steuernummer für ausländische Einwohner, die in Spanien eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Sie muss dem Notar vorgelegt werden und ist notwendig, um Steuern zu zahlen. Um eine NIE zu erhalten, müssen Sie einen Antrag mit einer beglaubigten Kopie Ihres Reisepasses bei der zuständigen National Police Force Station einreichen. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis drei Wochen.

  • Bankscheck oder Nachweis von Banküberweisungen. Gemäß den Zahlungsbedingungen. In diesem Punkt sind Ausländer, die ihren ersten Einkauf in Spanien tätigen, oft verpflichtet, ein Konto bei einer lokalen Bank zu eröffnen.
  • Belege für bereits geleistete Zahlungen
  • Geänderte Versorgungsverträge: Strom, Wasser, Telefon, etc.

Kosten aus der Unterschrift der Eigentumsbezeichnung

Die Gesamtkosten für den Käufer können zwischen 10 und 13 des Kaufpreises liegen und Folgendes umfassen:

  • Steuern. ITP 8-10 oder 10 MwSt.
  • Immobilienregister. 1%
  • Hypothekenkosten. 1%
  • Anwalts-/Beratungsgebühren 1
  • Notargebühren. 0.5%
  • Bankausgaben. Abhängig von der Bank und der Zahlungsart.

Geldwäschegesetz

Aufgrund der Bestimmungen des Gesetzes 10/2010 über die Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung empfehlen wir käufern, die Unterlagen und Zahlungsmittel rechtzeitig vorzubereiten.

Sowohl die Banken als auch die Notare können die Vorlage umfangreicher Unterlagen verlangen, um die Herkunft der Mittel ordnungsgemäß zu berücksichtigen.

6. Zusammenfassung der Verantwortlichkeiten des Verkäufers

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Informationen, die für eine angemessene Vorbereitung des Verkäufers vor der Unterzeichnung der Eigentumstitel-Tat erforderlich sind.

Dokumente, die für die Unterzeichnung vor dem Notar erforderlich sind

  • Original des Personalausweises oder Reisepasses
  • Original der NIE (ausländische Aufenthalts-/Arbeitserlaubnis, nur für ausländeransässige)
  • Das Original der Titelbeintat
  • Bei Neubauten wird die Neue Gebäuderegistrierungs-Deed
  • Städtische Baugenehmigung
  • Kommunale Zertifizierung des Endes der Arbeiten
  • Belegungsbescheinigung
  • Energieausweis
  • Letzter Eingang des IBI
  • Neueste Versorgungsrechnungen: Strom, Wasser, Telefon, etc.
  • Informationen über die Hypothek, falls vorhanden

Kosten aus der Unterschrift der Eigentumsbezeichnung

  • Steuern

Bei der Beförderung einer Immobilie hat der Verkäufer bis zum 30. Juni des nach der Beförderung folgenden Jahres eine Einkommensteuer auf Kapitalerträge zu entrichten. Der Gewinn oder Verlust wird als Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem aktuellen Förderwert berechnet.
Wenn der Verkäufer ein Bewohner ist, ist der Satz 21 auf Gewinne bis zu 6.000 Euro, 25 auf Gewinne zwischen 6.001 und 24.000 Euro und 27 über 24.000,01 Euro.
Ist der Verkäufer gebietsfremd, so ist die Steuer eine Pauschale von 21 auf den Kapitalgewinn aus dem Verkauf der Immobilie. Es sollte nicht vergessen werden, dass der Käufer (unabhängig davon, ob er wohnhaft ist oder nicht) verpflichtet ist, 3 der vereinbarten Gegenleistung zurückzuhalten und innerhalb eines Monats nach dem Kaufdatum an die Steuerbehörde zu zahlen.

  • Agenturgebühr. In der Regel 5 zzgl. MwSt.
  • Kommunale Kapitalertragssteuer
  • Anwaltskosten
  • Hypotheken-Stornogebühren, falls vorhanden