Wie einfach ist es, eine spanische Hypothek für den Kauf einer Immobilie auf Ibiza zu bekommen?
Ibizas Immobilien unterscheiden sich ein wenig vom restlichen spanischen Immobilienmarkt. Das liegt zum Teil an der Exklusivität der Insel, aber auch an zusätzlichen Faktoren, wie z.B. den Besonderheiten bei der Eintragung im Grundbuch oder den rechtlichen Gegebenheiten, die mit der Immobilie verbunden sind – eine wichtige Information, wenn Sie eine Bank um eine Finanzierung bitten. Manchmal erschweren solche Legalitäten den Erhalt einer Hypothek im Vergleich zu anderen Teilen Spaniens. Mit der Hilfe eines guten Beraters oder eines erfahrenen Maklers können solche Angelegenheiten jedoch gelöst werden, und es ist kein Hindernis, eine Finanzierung zu erhalten.
Spanische Banken sind offen dafür, Kredite an nicht-ansässige Kunden zu vergeben, aber sie müssten einen Nachweis der Zahlungsfähigkeit zusammen mit den Compliance-Aspekten erbringen.
Die Kreditvergabepolitik wird natürlich von Bank zu Bank leicht variieren und sie werden im Laufe der Zeit unweigerlich Änderungen an ihrer Kreditvergabepolitik vornehmen.
Oft ist es notwendig, sich Hilfe von einem externen professionellen Makler zu holen, unabhängig von der Bank, um diese Art von Problemen/Hindernissen zu überwinden und um besser zu verstehen, welcher Hypothekenantrag zu welcher Bank zu welchem Zeitpunkt passt.
Heutzutage ist es unabdingbar, die Suche nach einer Finanzierung nicht auf spanische Banken zu beschränken, da einige Anträge aus den oben genannten Gründen nur über internationale Banken finanziert werden können. Der Zugang zu dieser Art von Finanzierung ist nur über einen Makler möglich.
Kann ich auf Ibiza eine Hypothek bekommen?
Die kurze Antwort ist: Ja, Sie können. Wie überall müssen Sie bestimmte Kriterien in Bezug auf Einkommen und Flüssigkeit erfüllen, und auch die rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie, über die Sie die Hypothek aufnehmen möchten, spielen eine wichtige Rolle, aber im Allgemeinen gibt es nur wenige Hindernisse, um auf Ibiza eine Hypothek zu beantragen. Nachfolgend einige weitere Details in verschiedenen Szenarien:
Kann ein Nicht-Resident eine Hypothek auf Ibiza bekommen?
Ja, von Januar bis August 2019 wurden auf Ibiza und Formentera 1.096 Hypotheken abgewickelt (21% weniger als im Jahr 2018) und etwa 30% der Vorgänge wurden von Kunden aus dem Ausland unterzeichnet.
Es ist mehr als möglich für einen Nicht-Residenten, eine Hypothek auf Ibiza zu bekommen. Im Allgemeinen ist der Hypothekenprozess jedoch viel komplexer als früher, seit die neuen spanischen Hypothekengesetze im Juni 2019 in Kraft getreten sind.
Da die Banken und Notare nun jedoch die Zeit hatten, ihre internen Prozesse an das neue Gesetz anzupassen, sind wir zuversichtlich (und sehen bereits), dass die Gesamtprozesse 2020 und in Zukunft reibungsloser ablaufen werden.
Kann ich als Selbständiger eine Hypothek auf Ibiza bekommen?
Spanische Banken werden einen selbständigen Kunden immer in Betracht ziehen. Allerdings ist der Nachweis des Einkommens (Solvenz) grundlegend für die Risikobewertung und Genehmigung. Ein Kunde, der nicht auf Ibiza ansässig ist, muss bereit sein, Nachweise über seine finanziellen Verhältnisse und seine Beschäftigung einzureichen. Diese können durch Firmenbilanzen und ein erläuterndes Schreiben ihres Steuerberaters oder Wirtschaftsprüfers eingereicht werden, damit die Bank die Einkommenssituation einer Person und das jährliche Nettoeinkommen der letzten 3 Jahre nachvollziehen kann.
Ist es möglich, eine Hypothek ohne Status auf Ibiza zu bekommen?
Nein, statusunabhängige Hypotheken gibt es in Spanien nicht. Spanische Banken müssen das Einkommen jedes Hypothekenantragstellers nachweisen, damit die Rückzahlung der Hypothek gewährleistet ist. Aufgrund des neuen spanischen Hypothekengesetzes muss sich jeder an diese strengen Berechnungsregeln halten. Die Garantie (in diesem Fall die Immobilie) ist zusätzlich notwendig, aber nicht der einzige entscheidende Faktor. Da man in Spanien keine Nicht-Status-Hypothek bekommen kann, wäre eine Anfrage bei internationalen Banken ratsam.
Ist es möglich, eine Equity Release bei spanischen Banken zu bekommen?
Nein, in Spanien wird Equity Release nicht zur Entnahme von Liquidität aus der Immobilie akzeptiert. Dies ist normalerweise möglich, wenn man einen Antrag bei einer internationalen Bank stellt. Jedoch ist es möglich, eine Hypothek über eine bestehende Immobilie, frei von Gebühren (nicht für Kaufgründe), von spanischen Banken für einige spezifische Zwecke wie Renovierung oder Kauf eines weiteren Grundstücks oder einer anderen Immobilie etc. zu erhalten.
Hat mein Alter einen Einfluss darauf, dass ich eine Hypothek auf Ibiza bekomme?
Spanische Banken vergeben in der Regel Kredite bis zu 25 (in Ausnahmefällen 30) Jahren, wobei die letzten Zahlungen bis zum Alter von 70 Jahren erfolgen. Für ältere Kunden (über 60 Jahre) können Optionen und Lösungen mit Ihrer Bank oder Ihrem Hypothekenmakler besprochen werden.
Spricht das Personal in den Banken meine Sprache, wenn ich eine Hypothek auf Ibiza beantrage?
Im Allgemeinen sprechen die Mitarbeiter in den Banken auf Ibiza verschiedene Sprachen, jedoch kann das Niveau der Sprachkenntnisse variieren und dies könnte einer der Gründe sein, warum Sie sich wohler fühlen, wenn Sie mit einem Hypothekenmakler zu tun haben, der Ihre Sprache fließend spricht und der Sie vertreten und in Ihrem Namen verhandeln kann.
Können Ausländer eine Hypothek auf Ibiza bekommen?
Ja, sie können eine Hypothek entweder von einer spanischen Bank oder von einer internationalen Bank bekommen.
Wie viel Anzahlung benötige ich für eine Hypothek auf Ibiza?
Die meisten spanischen Banken bieten 60% LTV (Loan to Value) für nicht-ansässige Käufer an, was bedeutet, dass der Kunde eine 40%ige Anzahlung + etwa 10% Kosten benötigt. Einige nicht-ansässige Kunden könnten auch bis zu 70% angeboten bekommen, abhängig von der Bank. (Dies wäre einer der wichtigsten Faktoren, die man bei der Beantragung einer Finanzierung bei einer Bank berücksichtigen sollte).
Wie hoch ist der maximale Betrag, den ich für den Kauf einer Immobilie auf Ibiza aufnehmen kann?
Es gibt keinen Maximalbetrag, er liegt innerhalb der Grenzen des LTV und der Einkommensbegrenzung.
Wie beantrage ich eine Hypothek auf Ibiza?
Am einfachsten ist es, wenn Sie sich an die kreditgebende(n) Bank(en) und/oder Hypothekenmakler wenden, die Sie beraten und Ihnen bei der Beantragung der Hypothek helfen (bei bis zu 1-3 Banken).
Welche Unterlagen benötige ich, um eine Hypothek zu beantragen?
Das hängt von Ihrem Kaufvorhaben (bestehende Immobilie, Immobilie im Bau etc.) und von Ihrer persönlichen Einkommenssituation ab.
Einige Basics wären z.B. eine NIE (Número de Identificación Extranjero), Reisepass, Einkommensnachweis, Kreditauskunft der entsprechenden Auskunftei, Kontoauszüge, Nachweis über Eigenmittel, etc. Banken und Makler werden Ihnen vom ersten Kontakt an eine vollständige Liste von Dokumenten zur Verfügung stellen, die Ihrer Situation entsprechen.
Dinge, die ich beachten muss, bevor ich eine Hypothek auf Ibiza beantrage:
Wie viel kann ich für eine Hypothek auf Ibiza aufgrund meines Einkommens leihen?
Spanische Banken betrachten Ihr jährliches Nettoeinkommen als Berechnungsgrundlage; vor allem, wenn Sie selbständig sind.
Alle Kredit- und Darlehensverpflichtungen sollten nur 30-35% Ihres Jahresnettoeinkommens ausmachen. Dieser Prozentsatz berücksichtigt auch den Prozentsatz der monatlichen Kreditverpflichtungen, die Sie in Ihrem Heimatland ausstehen haben, und beeinflusst Ihren Kreditrahmen in Spanien.
Wie lange dauert es, eine spanische Hypothek für den Kauf einer Immobilie auf Ibiza zu bekommen?
Seit der Anwendung des neuen Hypothekengesetzes in Spanien (Juni 2019), können spanische Banken ziemlich langsam sein. Hier ist es die Aufgabe eines Hypothekenmaklers, dabei zu helfen, diese Prozesse schneller, einfacher und viel reibungsloser zu gestalten
Im Prinzip hängt es davon ab, wie umfangreich der Aufwand für die Bank ist, die Prüfungen durchzuführen und das Einkommen des Kunden zu berechnen. Je proaktiver die Kunden ihre Dokumente einreichen und vervollständigen, desto schneller wird der Prozess.
Sobald alle Unterlagen bei der Bank eingereicht wurden und ggf. weitere angeforderte Unterlagen vorliegen, kann im schnellsten Fall mit ca. 5-6 Wochen gerechnet werden.
Die Prozessfrist kann sich natürlich erheblich verlängern, wenn es Unstimmigkeiten mit dem Wertgutachten gibt oder die Finanzierung über eine internationale Bank abgewickelt werden muss. Es ist ratsam, den Immobilienverkäufer um eine angemessene Frist zu bitten, um die Hypothek ohne Druck abwickeln zu können.
In welcher Währung kann ich meine Hypothek auf Ibiza zurückzahlen?
Seit dem neuen Hypothekengesetz bieten einige Banken Hypotheken in der Landeswährung des Kunden und in Euro oder in der einen oder anderen Währung an. Einige Banken haben strenge Richtlinien bezüglich der Währungsoptionen, abhängig von Ihrer Nationalität und der Währung, in der Sie Ihr Einkommen beziehen. Es ist ratsam, sich abhängig von Ihren persönlichen Umständen beraten zu lassen.
Wie hoch sind die Kosten für eine spanische Hypothek?
Die Kosten für eine spanische Hypothek beinhalten Dinge wie: Steuern, Versicherungen, Eröffnungsgebühren, Immobilienbewertungsbericht und möglicherweise eine Maklergebühr. Lesen Sie weiter für mehr Details zu jedem dieser Themen.
Wie hoch sind die Steuern auf spanische Hypotheken?
Die Steuer auf spanische Hypotheken heißt AJD (impuestos de actos jurídicos documentados) und muss von der Bank aufgrund einer kürzlich ergangenen gerichtlichen Anordnung gezahlt werden.
Das macht Hypotheken noch interessanter. Kunden können eine Menge Kosten sparen, die durch diese Steuer anfallen, 1,2% über die Hypothekenverantwortung in 2019 (1,5% ab 2020 und so weiter).
Welche Versicherung brauche ich, wenn ich eine Hypothek auf Ibiza aufnehme?
Die Banken verlangen mindestens eine Hausversicherung, um die Hypothekengarantie (die Immobilie) zu gewährleisten. Die meisten Banken verlangen auch eine Lebensversicherung, um dem Kunden einen besseren Zinssatz anbieten zu können. Bitte fragen Sie nach einem Vergleich der verschiedenen Bankangebote.
Welche weiteren Wahlversicherungen gibt es?
Als Alternative können Sie sich für eine Lebensversicherung entscheiden. Einige Banken bieten Krankenversicherungen oder sogar Alarmanlagen für Ihr Ferienhaus an, um Ihnen kombinierte Verkaufsprodukte, bessere Zinsen und Konditionen anbieten zu können.
Gibt es zusätzliche Kosten bei der Beantragung einer Hypothek?
Es ist immer erforderlich, ein Wertgutachten der Immobilie, die Sie kaufen möchten, zu erhalten, da es ein rechtliches Gutachten der Immobilie enthält. Normalerweise muss dies vom Kunden bezahlt werden.
Eine Bank bietet sogar an, das Wertgutachten unter der Bedingung zu bezahlen, dass der Kunde das Hypothekendarlehen bei ihr unterschreibt; es ist jedoch ratsam, dass Kunden immer ein paar verschiedene Hypothekenangebote vergleichen.
Die meisten Banken verlangen eine Eröffnungsgebühr von ca. 1% auf den Hypothekenbetrag. Einige Partnerbanken bieten Hypotheken ohne Eröffnungsgebühr an, aber Kunden sollten die Gesamtkosten vergleichen, die sich aus dem Gesamtzinssatz, der Gesamtlaufzeit, dem angebotenen LTV und den Vorteilen der kombinierten Verkaufsprodukte zusammensetzen.
Ein Hypothekenmakler wird ebenfalls eine Provision verlangen. (Balearic Mortgage Services ist einer der fairsten Anbieter mit einer Provision von 0,25%, da die meisten anderen Anbieter dem Kunden 1% nach Abschluss der Hypothek berechnen).
Wie bekomme ich eine Hypothek aus meinem Heimatland, um eine Immobilie auf Ibiza zu kaufen?
Sie können in Ihrem Heimatland eine Hypothek beantragen, aber es gibt viele Vorteile, eine Hypothek in Spanien aufzunehmen, wo sich Ihre Immobilie befindet. Es könnte steuerliche Vorteile bedeuten, mehr Liquidität und wenig Einfluss auf Ihre Kreditmöglichkeiten in Ihrem Heimatland haben.
In sehr speziellen Fällen und abhängig von Ihrer Nationalität, könnten wir möglicherweise eine Hypothek aus dem Heimatland des Kunden nutzen und die spanische Immobilie als Garantie nehmen. Dies ist eine Frage der individuellen Fallstudie.
Kann ich eine UK-Hypothek für eine spanische Immobilie bekommen?
Im Allgemeinen ist dies nicht ratsam und in den meisten Fällen auch nicht möglich. In Ausnahmefällen ist der Erhalt einer UK-Hypothek eine Option, aber in sehr seltenen Fällen. Normalerweise müsste ein Kunde eine Garantie über sein britisches Vermögen verwenden.
Kann ich eine spanische Hypothek mit schlechter Bonität bekommen?
Es hängt von der Art des „schlechten Kredits" ab (Inzidenz). In den meisten Fällen stellt dies kein Hindernis dar. Jeder Fall ist individuell und müsste geprüft werden. Solche Fragen müssen in einem frühen Stadium oder während des ersten Kontakts mit Ihrer Bank oder Ihrem Hypothekenmakler geklärt werden.
Warum sollte ich eine spanische Hypothek bekommen, auch wenn ich zu Hause eine bekommen kann?
Es könnte steuerliche Vorteile haben, mehr Liquidität bedeuten, möglicherweise bessere Zinssätze oder Konditionen und gleichzeitig hat es keinen Einfluss auf Ihre Kreditmöglichkeiten in Ihrem Heimatland.
Welche Arten von spanischen Hypotheken gibt es?
Festzins, variabler Zinssatz, gemischter Zinssatz, Einzel- oder Gemeinschaftshypothek, Bauhypothek, Ferienhaushypothek, Hauptwohnsitzhypothek, Investitionshypothek, Gewerbehypothek, und viele mehr. Lesen Sie weiter, um mehr Details über einige von ihnen zu erfahren.
Kann ich eine Hypothek mit festem Zinssatz bekommen?
Seit der Einführung des neuen Hypothekengesetzes ist ein fester Zinssatz nicht mehr für alle nicht-ansässigen Kunden verfügbar. Es hängt jedoch von der Nationalität, dem Wohnsitz etc. ab. Die Bank oder ein Hypothekenberater kann Kunden in all diesen Fragen beraten.
Was ist eine „Euribor-gebundene" Hypothek?
Darunter versteht man eine Hypothekenart, bei der der Zinssatz nicht festgeschrieben ist. Stattdessen werden die Zinszahlungen jährlich in Höhe eines bestimmten Referenzzinssatzes (z.B. EURIBOR + 1,25) über die gesamte Laufzeit der Hypothek angepasst.
Kann ich eine gemeinsame Hypothek auf Ibiza bekommen?
Ja, absolut, und es sind viele verschiedene Hypotheken verfügbar, wie z.B.: Festzins, variabler Zinssatz, gemischter Zinssatz, Einzel- oder Gemeinschaftshypothek, Bauhypothek, Ferienhaushypothek, Hauptwohnsitzhypothek, Investitionshypothek, gewerbliche Hypothek, etc.
Wo kann ich einen Hypothekenrechner für Ibiza finden
Um eine Hypothek zu simulieren und zu berechnen, finden Sie unten auf dieser Homepage einen Hypothekenrechner: https://balearic.mortgage
Wie hoch sind die spanischen Hypothekenzinsen für 2020?
Die Hypothekenzinsen, die eine Bank einem bestimmten Kunden anbietet, hängen vom finanziellen Potential des Kunden und seiner Zahlungsfähigkeit ab. Je höher das Potential eines Kunden ist, desto besser ist der Zinssatz.
Der beste Zinssatz, den ich in letzter Zeit unterschrieben habe, war mit einem sehr spezifischen, nicht ansässigen Kunden mit einem variablen eur + 1%; mit anderen Kunden habe ich eur + 1,25% unterschrieben, was immer noch ein sehr guter Zinssatz ist, und bei festen Zinssätzen, 1,75%.
Das Festzinsangebot ist abhängig von der Gesamtlaufzeit, je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Nur mit Hilfe eines Hypothekenmaklers können die Banken ihre besten Zinssätze anbieten, da wir oft eine spezielle Vereinbarung mit unseren Partnerbanken haben.
Sollte ich einen Hypothekenmakler einschalten, wenn ich eine Hypothek auf Ibiza beantrage?
Es gibt viele Vorteile, einen Hypothekenmakler bei der Beantragung einer Hypothek auf Ibiza einzuschalten, von denen einige im Folgenden beschrieben werden. Es ist jedoch keineswegs notwendig. Wer Zeit und Geduld hat, kann die Hypothek auch direkt bei einer lokalen Bank seiner Wahl beantragen.
Werde ich mit einem Hypothekenmakler Geld sparen?
Die Provision von 0,25% ist es wert, einen Hypothekenmakler zu haben, da Sie eine Menge Geld sparen können, indem Sie das beste verfügbare Hypothekenangebot für Sie im Moment der Beantragung bekommen.
Ein Makler wird Ihre spezielle Situation und Anforderungen berücksichtigen und die Bank auswählen, die am besten für Ihren Antrag geeignet ist. Ein besserer Zinssatz kann über die Gesamtlaufzeit der Hypothek Tausende von Euro sparen.
Ist die Nutzung eines Hypothekenmaklers schneller?
Auf jeden Fall! Ein Hypothekenmakler wird Ihnen helfen, die Hypothekenzusage so schnell wie möglich zu erhalten. Vom ersten Kontakt an wird ein Hypothekenmakler alle (anfänglich) erforderlichen Dokumente auflisten und sich regelmäßig mit der Bank in Verbindung setzen, um den Prozess zu überwachen. Dies ist unglaublich wichtig, da spanische Banken oft mit Arbeit überlastet sind und normalerweise nicht aktiv auf Kunden mit Updates und Ergebnissen des Antrags zurückkommen. Kunden sind oft daran gewöhnt, dass Banken in ihrem Heimatland interaktiver sind, aber die Erfahrung kann in Spanien ganz anders sein.
Welche anderen Vorteile gibt es, wenn man einen Hypothekenmakler auf Ibiza einsetzt?
Ein Makler wird Ihnen helfen, alle Dokumente zu verstehen, die eingereicht werden müssen, und wird Ihnen die verschiedenen Prozesse und Gesetzmäßigkeiten der Hypothek in Ihrer eigenen Sprache erklären.
Hypothekenmakler helfen auch bei der formalen Prozedur mit der Bank, dem Notar und den Anwälten und den Immobilienmaklern, wo es notwendig ist, z.B. für den Immobilienbewertungsbericht.
Alle Bedingungen und Konditionen werden im Namen des Kunden mit einem professionellen Hypothekenmakler ausgehandelt. Er bewahrt Sie vor ungewollten Überraschungen auf dem Weg und hilft Ihnen über den gesamten Hypothekenprozess hinweg und begleitet Sie sogar zum Notartermin.
Die Beziehung eines Maklers zu verschiedenen Banken garantiert sehr spezielle Konditionen und Behandlungen, die vielleicht nicht möglich wären, wenn Sie sich als „Unbekannter" an die Bank wenden würden.
Welchen Einfluss hat das neue Hypothekengesetz auf den Ablauf einer Hypothek?
Der Hauptgrund für die neue Gesetzgebung auf Basis der Hypothekarkredit – Richtlinie 2014/17/EU ist ein erhöhter Verbraucherschutz. Erreicht werden soll dies durch ein höheres Maß an Informationen für den zukünftigen Kreditnehmer durch die Bereitstellung von FEIN und FIAE. Diese standardisierten Dokumente sollen den bestmöglichen Überblick über die Konditionen geben.
Das neue Gesetz sieht vor, dass die Bank alle mit der Hypothek zusammenhängenden Kosten mit Ausnahme des Immobiliengutachtens übernimmt. Es macht die vorzeitige Rückzahlung billiger und schränkt den Verkauf der beigefügten Produkte („vinculaciones") ein. Aber das Inkrafttreten des neuen Gesetzes brachte in diesem Jahr nicht nur Vorteile für den Kunden.
Der Notar von Formentera Javier González Granado erklärte kürzlich im „Diario de Ibiza":
Das neue Gesetz führe „ein System der telematischen Verarbeitung ein, dessen Anpassung einige Unternehmen kostet." Außerdem führt es eine Abwicklung des Hypothekendarlehens ein, „die komplexer ist als vorher, obwohl sie dem Verbraucher mehr Sicherheit gibt." Zuvor hatte das Gesetz den vorherigen Besuch des Verbrauchers beim Notar vor der Unterzeichnung der Hypothek als freiwillig festgelegt: „Jetzt ist es verpflichtend. Und es sind auch sehr strenge Fristen markiert, die in keiner Weise übersprungen werden dürfen. Das hat zweifellos dazu geführt, dass die Verfahren bis zu ihrem Inkrafttreten gelähmt wurden, vom Frühjahr bis zum Frühsommer, Zeiten, in denen sie absolut stagnierten".
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Für 2020 erwarten wir eine deutlich bessere Performance und sind uns sicher, dass die Kunden die Vorteile des neuen Gesetzes genießen werden, ohne unter den Nachteilen der Prozesse zu leiden, da die Banken nun besser vorbereitet sind.
Vielen Dank an Bettina Lorenz, CEO & Gründerin von BMS (Balearic Mortgage Services), die sich die Zeit für das Gespräch genommen hat. Für weitere Informationen darüber, wie Sie erfolgreich eine Hypothek auf Ibiza beantragen können, besuchen Sie Bettinas Website
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