Der Kauf oder Verkauf von Immobilien auf Ibiza beinhaltet verschiedene Steuern und rechtliche Verfahren. Ab 2025 wurden signifikante Änderungen der balearischen Steuergesetze eingeführt, um die Belastung für lokale Anwohner und junge Käufer zu erleichtern, während Spanien auch neue Maßnahmen implementiert hat, die vermögende Immobilienbesitzer und ausländische Investoren betreffen.

Unabhängig davon, ob Sie spanischer Resident oder internationaler Investor sind, ist das Verständnis der lokalen Steuerlandschaft essentiell für fundierte Entscheidungen. Dieser Leitfaden bietet einen umfassenden Überblick über Grunderwerbsteuern, laufende Eigentumskosten und Schlüsselvorschriften auf Ibiza.

Immobilienkauf auf Ibiza: Wiederverkauf oder Neubau?

Gebrauchtimmobilien – Grunderwerbsteuer (ITP)

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auf Ibiza entrichten Sie ITP, eine regionale Steuer mit progressiven Sätzen:

• 8% auf Werte bis zu €400.000
• 9% auf €400.000–€600.000
• 10% auf €600.000–€1.000.000
• 12% auf €1.000.000–€3.000.000
• 13% auf Werte über €3.000.000

Für eine Gebrauchtimmobilie im Wert von €800.000 würde die Gesamtgrunderwerbsteuer (ITP) etwa €70.000 betragen, was einem effektiven Satz von ungefähr 8,75% entspricht.

Die Steuer muss vom Käufer innerhalb von 30 Tagen nach dem Kaufdatum mittels Formular Modelo 600 entrichtet und bei der Balearischen Steuerbehörde (ATIB) eingereicht werden. Der Betrag wird auf Basis des höheren Wertes zwischen dem deklarierten Kaufpreis und dem offiziellen Schätzwert der Immobilie berechnet.

ITP-Ermäßigungen (2025):

• 4% ITP: Erstwohnsitz ≤ €270.151, als Hauptwohnsitz genutzt
• 2% ITP: Junge Käufer (unter 36) oder Menschen mit Behinderungen, für Erstwohnsitze ≤ €270.151
• 100% Befreiung: Ortsansässige unter 35 mit bescheidenem Einkommen (≤ €52.800), die einen Erstwohnsitz ≤ €270.000 (soll auf €350.000 steigen) kaufen und mindestens 60% mit einer Hypothek finanzieren

Um diese Vergünstigungen zu behalten, muss der Käufer mindestens drei Jahre in der Immobilie wohnen und das Eigentum behalten; andernfalls müssen die Steuerersparnisse zurückgezahlt werden.

Neubauten – Mehrwertsteuer (IVA) & Stempelsteuer (AJD)

Für Neubauten, die von einem Bauträger gekauft werden:

• Mehrwertsteuer (IVA): 10% des Kaufpreises (Wohnimmobilien)
• Stempelsteuer (AJD):
  • 1,5% Standardsatz
  • 1,2% für Erstwohnsitze ≤ €270.151
  • 2% für Immobilien ≥ €1 Million
  • 2,5% für Unternehmens-zu-Unternehmens-Verkäufe unter Verzicht auf Mehrwertsteuerbefreiung (selten)

Der Kauf einer neu gebauten Villa im Wert von €800.000 würde €80.000 Mehrwertsteuer (IVA) und zusätzlich €12.000 Stempelsteuer (AJD) nach sich ziehen.

Beide Steuern sind vom Käufer zu tragen. IVA wird direkt an den Verkäufer als Teil der Transaktion gezahlt, während AJD separat beim Balearischen Finanzamt eingereicht werden muss, sobald der Verkauf abgeschlossen ist.

Es ist auch erwähnenswert, dass nach aktuellen Vorschriften Banken verpflichtet sind, die AJD im Zusammenhang mit Hypothekenurkunden zu übernehmen, was bedeutet, dass Käufer nur für die AJD auf die Immobilienurkunde selbst haften.

Für einen schrittweisen Überblick, der auf den Immobilienmarkt Ibizas zugeschnitten ist, werfen Sie einen Blick auf unseren detaillierten Käuferleitfaden, wo Sie Experteneinblicke speziell für den Immobilienkauf auf Ibiza finden.

Immobilienverkauf auf Ibiza: Steuern und Schlüsselregeln

Wenn Sie eine Immobilie auf Ibiza verkaufen, werden Sie mit zwei Hauptsteuern konfrontiert: Kapitalertragsteuer (CGT) und Plusvalía Municipal (kommunale Grundsteuer). Ihr Aufenthaltsstatus – spanischer Resident oder Nicht-Resident – bestimmt, wie die CGT berechnet wird.

Kapitalertragsteuer (CGT)

Spanische Residenten:

• CGT wird progressiv basierend auf dem Gewinn angewandt:
  • 19% auf die ersten €6.000
  • 21% auf €6.001–€50.000
  • 23% auf €50.001–€200.000
  • 27% auf €200.001–€300.000
  • 30% auf Gewinne über €300.000

Ausnahmen gelten, wenn der Verkäufer über 65 Jahre alt ist und seinen Hauptwohnsitz verkauft oder wenn der Erlös in einen anderen Hauptwohnsitz in Spanien reinvestiert wird.

Nicht-Ansässige:

• Ein pauschaler Kapitalertragsteuersatz von 19% wird auf den gesamten Gewinn angewendet.
• Nicht-Ansässige müssen das Formular 210 einreichen und innerhalb weniger Monate nach dem Verkauf zahlen.

Gemäß der 3%-Quellensteuerregel ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises der Immobilie einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde im Namen des Verkäufers zu zahlen. Dieser Betrag dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuerschuld des Verkäufers.

Plusvalía municipal (kommunale Grundsteuer)

• Wird von der Gemeindeverwaltung auf Grundlage der Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzdauer erhoben.
• Berechnet anhand entweder des Katasterwertes des Grundstücks oder des tatsächlichen Gewinns – je nachdem, welcher Wert zu einer niedrigeren Steuer führt.
• Üblicherweise vom Verkäufer innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf zu entrichten.
• Bei einem Verkauf mit Verlust ist keine Steuer fällig.
• Die Steuer ist nach 20 Jahren Besitz gedeckelt; sie steigt darüber hinaus nicht weiter an.

Sie denken über einen Verkauf nach? Unser Verkäufer-Leitfaden macht den Prozess leicht verständlich und einfach zu befolgen.

Jährliche Grundsteuern & laufende Verpflichtungen auf Ibiza

Der Besitz einer Immobilie auf Ibiza bringt für Ansässige und Nicht-Ansässige mehrere jährliche Steuerverpflichtungen mit sich. Die häufigste ist die „Impuesto sobre Bienes Inmuebles" (IBI) – eine lokale Steuer, die auf dem Katasterwert basiert, mit Sätzen, die typischerweise zwischen 0,4% und 1,1% liegen. Sie wird vom eingetragenen Eigentümer zum 1. Januar gezahlt, und die Rechnungen werden in der Regel Mitte des Jahres ausgestellt.

Für hochwertige Besitztümer kann die Vermögensteuer anfallen. Ab 2025 sind die ersten 3 Millionen Euro pro Person auf den Balearen steuerfrei. Ansässige werden auf ihr weltweites Vermögen besteuert, während Nicht-Ansässige nur auf spanische Vermögenswerte besteuert werden. Die Sätze beginnen bei 0,28% und steigen für Vermögen über 10 Millionen Euro. Zusätzlich gilt landesweit eine Solidaritätssteuer auf Nettovermögen über 3 Millionen Euro mit Sätzen von bis zu 3,5%, wobei jede gezahlte lokale Vermögensteuer angerechnet werden kann.

Nicht-ansässige Eigentümer müssen zudem eine unterstellte Einkommensteuer deklarieren, wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Hierbei wird ein fiktiver Mietwert basierend auf dem Katasterwert angenommen, der mit 19% für EU/EWR-Ansässige und 24% für andere besteuert und jährlich mit dem Formular 210 eingereicht wird.

Weitere Vorschriften für Immobilienbesitzer auf Ibiza

Keine Beschränkungen für ausländische Käufer

Ab 2025 können Ausländer – sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger – uneingeschränkt Immobilien auf Ibiza erwerben und genießen die gleichen Rechte wie spanische Staatsbürger. Obwohl Beschränkungen für nicht-ansässige Käufer in Erwägung gezogen wurden, sind keine derartigen Maßnahmen umgesetzt worden. Ausländische Käufer müssen eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) beantragen und müssen die Herkunft der Gelder gemäß den Geldwäschevorschriften deklarieren.

Ende des Golden Visa

Ab 2025 hat Spanien offiziell sein „Golden Visa"-Programm für Immobilieninvestitionen beendet. Nicht-EU-Bürger können keine Aufenthaltserlaubnis mehr durch den Kauf von Immobilien im Wert von 500.000 Euro oder mehr erhalten. Bestehende Visuminhaber behalten ihren Status, und alternative Wege zur Aufenthaltserlaubnis – wie Geschäfts- oder Staatsanleiheninvestitionen – können möglicherweise weiterhin verfügbar sein.

Zusammenfassung der Verpflichtungen für Käufer und Verkäufer

Käufer

• Kalkulieren Sie 10-13% des Immobilienpreises für Steuern ein (ITP oder IVA + AJD, je nach Immobilientyp).
• Behalten Sie 3% des Kaufpreises ein, wenn Sie von einem nicht-ansässigen Verkäufer kaufen, und zahlen Sie diesen Betrag an die spanische Steuerbehörde (gesetzliche Verpflichtung).
• Beantragen Sie vor dem Kauf eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer).
• Planen Sie Währungsumtausch und internationale Überweisungen rechtzeitig im Voraus.
• Beauftragen Sie einen örtlichen Anwalt, um etwaige ausstehende Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie zu überprüfen (z.B. unbezahlte IBI oder Gemeinschaftsgebühren), da diese mit dem Eigentum übertragen werden können.

Verkäufer

• Bereiten Sie sich darauf vor, Kapitalertragsteuer (CGT) und Plusvalía (lokale Grundsteuer) zu zahlen.
• Falls nicht-ansässig, informieren Sie den Käufer über den 3%-igen Einbehalt und reichen Sie innerhalb von 3 Monaten nach dem Verkauf das Formular 210 ein, um eine Rückerstattung zu beantragen oder eine etwaige Differenz zu zahlen.
• Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater, um Abzüge zu berechnen und den steuerpflichtigen Gewinn zu reduzieren.
• Ansässige, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, müssen den Erlös innerhalb von zwei Jahren reinvestieren, um für die Kapitalertragsteuerbefreiung in Frage zu kommen.
• Stellen Sie sicher, dass die Plusvalía innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf an das Rathaus gezahlt wird; Notare fügen in der Regel entsprechende Erinnerungen in die Verkaufsurkunde ein.

Regionale Besonderheiten auf den Balearen

Während das spanische Immobilienrecht landesweit weitgehend einheitlich ist, gibt es auf Ibiza und den übrigen Balearischen Inseln einige regionale Vorschriften, die Immobilieneigentümer beachten sollten:

• Lizenzen für touristische Vermietung: Kurzzeitvermietungen (z. B. Airbnb-ähnliche Vermietungen) sind streng reguliert. Eine Lizenz ist erforderlich, und nicht alle Immobilien sind aufgrund von Flächennutzungsbestimmungen und Gemeinschaftsbeschränkungen dafür geeignet. Die Vermietung einer Immobilie ohne Lizenz kann zu erheblichen Geldstrafen führen.
  
• Geschütztes ländliches Gebiet: Bestimmte Gebiete sind als „rustikal" oder geschütztes Land ausgewiesen und unterliegen restriktiveren Bauvorschriften. Käufer sollten stets die örtlichen Planungsbestimmungen prüfen, bevor sie Land für Entwicklungszwecke erwerben.
  
• Erbschafts- und Schenkungssteuer: Die Balearen haben ihre eigenen Erbschaftssteuerregelungen, die für nahe Verwandte günstige Befreiungen vorsehen. Ausländischen Eigentümern wird empfohlen, sich in Bezug auf die Nachlassplanung beraten zu lassen, da spanische Erbschaftsgesetze – einschließlich der Pflichtteilsregelung – möglicherweise weiterhin Anwendung finden.

Kluge Entscheidungen auf dem Immobilienmarkt Ibizas treffen

Der Besitz oder die Investition in Immobilien auf Ibiza bietet außergewöhnliche Möglichkeiten, bringt aber auch wichtige steuerliche und rechtliche Verpflichtungen mit sich. Das Verständnis des gesamten Kostenumfangs ist unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen und unerwartete Ausgaben zu vermeiden.

Um Sicherheit zu gewährleisten, ist es stets ratsam, offizielle Richtlinien zu konsultieren oder einen vertrauenswürdigen Berater hinzuzuziehen. Das Prestige Properties Team steht Ihnen bei jedem Schritt zur Seite und bietet fachkundige Beratung, um Ihnen zu helfen, den Prozess reibungslos und selbstsicher zu bewältigen.